Leverage Effekt bei Immobilien

Das klingt widersprüchlich, aber mit zunehmender Verschuldung kann sich die Rentabilität einer Investition erhöhen. Der Leverage Effekt kann Aufschluss darüber geben, wann die Verschuldung angemessen ist und wie viel Verschuldung erreicht werden kann, ohne die Rentabilität zu beeinträchtigen. Somit lassen sich praktisch mit Schulden Geld verdienen. Gerade, wenn man in Immobilien investiert sollte man das Konzept des Leverage Effekt verstanden haben.

Erfahren Sie im folgenden, wie der Leverage Effekt abläuft, wie es berechnet wird und wie Sie als privater Investor auch von Leverage zukünftig profitieren können. Verdeutlicht wird dies anhand von Beispielrechnungen sowie Bereichen, wo der Leverage Effekt Sinn ergibt.

Was überhaupt ist der Leverage-Effekt?

Leverage ist ein Begriff, der im Finanzwesen verwendet wird und den möglichen Hebeleffekt des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite beschreibt. Oder einfach ausgedrückt: Der Leverage-Effekt beschreibt, inwieweit Schulden für den wirtschaftlichen Erfolg eingesetzt werden können. Der Hebeleffekt kann sich positiv und negativ auf die Rentabilität auswirken.

Leverage-Effekt mit positiver Auswirkung:

Beispielrechnung ohne Leverage

Angenommen, Sie investieren 10.000 Euro in ein Projekt mit einer Kapitalrendite von 10 %. Dies gewährt einen nominalen Gewinn von 1.000 Euro. Da 10.000 Euro das Kapital des Anlegers (Eigenkapital) sind, können sie alle Gewinne für sich behalten.

Um zu verstehen, wie es funktioniert, ist ein Schlüsselindikator besonders wichtig: nämlich die Eigenkapitalrendite. Es zeigt die Beziehung zwischen Gewinn und Eigenkapital an und liefert damit Informationen über die Rentabilität. Je höher das Kapital, desto besser. Sie kann nach folgender Formel berechnet werden:

(Gewinn / Eigenkapital) x 100

Beispielrechnung mit Leverage

Eine Beispielrechnung mit positivem Leverage

Anleger aus der ersten Berechnung ohne Leverage, wiederholen ihre Anlagen. Diesmal erhielten sie ein Bankdarlehen (externes Kapital, auch Fremdkapital genannt) in Höhe von 10.000 Euro. Sie investieren die geliehenen Mittel mit Ihren eigenen 10.000 Euro (Eigenkapital), um den Beteiligungsbetrag unverändert zu lassen. Die Gesamtinvestition beträgt jetzt 20.000 Euro. Die Gesamtrendite wird bei 10 % gehalten, was zu einem nominalen Gesamtgewinn von 2.000 Euro führt.

Das zusätzliche Kapital ist natürlich nicht kostenlos: Das Bankdarlehen soll mit ca. 5 % verzinst werden. Dies führte zu Darlehenskosten von 500 Euro. Um die Vorteile der Anleger zu nutzen, müssen diese Kosten vom Gesamtgewinn abgezogen werden, also bleiben 1.500 Euro übrig. Durch die Erhöhung des externen Kapitals in Form von Darlehen kann durch Leverage die Eigenkapitalrendite auf insgesamt 15 % erhöht werden. Jetzt liegt der Gewinn des Anlegers nicht mehr bei 1.000 Euro, sondern bei 1.500 Euro.

Die Gewinnsteigerung erscheint vernünftig, da Anleger durch Bankdarlehen Gewinne für sich selbst erzielen können. Als Investor können Sie die Differenz zwischen 5 % (500 Euro) Zinsen auf die geliehenen Mittel und 10 % der Gesamtrendite (1.000 Euro) behalten.

Anhand der Eigenkapitalrendite (EKR) kann geprüft werden, ob sich eine Fremdfinanzierung lohnt. Je mehr externes Kapital vorhanden ist, desto höher ist theoretisch die Eigenkapitalrendite. In der Realität kann die Eigenkapitalrendite auch negativ werden.

Eine Beispielrechnung mit negativem Leverage

Angenommen, ein Investor möchte seine Investition genau wie im zweiten Beispiel wiederholen. Das Eigenkapital bleibt gleich, und Sie haben ein weiteres Darlehen in Höhe von 10.000 € geliehen. Die Fremdfinanzierung ist jetzt jedoch teurer: Kreditgeber benötigen einen Fremdkapitalzinssatz von 6,5 %. Dies führte zu Kreditkosten von 650 Euro. Da die Kapitalrendite von den Investoren der zweiten Berechnungsmethode ähnelt, akzeptieren sie die erhöhten Kreditkosten.

Die Investition war jedoch im Vergleich zum letzten Mal nicht so erfolgreich. Der Investor erhielt keine 10 % Rendite, sondern nur 3 %. Dies bedeutet, dass der Gesamtgewinn 600 Euro beträgt. Da dieser Betrag niedriger ist als der zur Rückzahlung der Zinsen erforderliche Betrag, verbüßt der Investor die 50 € und macht somit ein Minusgeschäft. Aufgrund steigender Fremdkapitalpreise und niedrigerer Renditen sieht die Bilanz viel schlechter aus: Die Eigenkapitalrendite ist negativ geworden und liegt nun im Minusbereich. Es ist das verliehene Darlehen, das die Eigenkapitalrendite negativ macht. Wenn Anleger das Darlehen nicht angenommen hätte, würde der Gewinn 300 Euro betragen bei einer Eigenkapitalrendite von 3 %.

Änderungen der Kapitalrendite oder der Darlehenszinsen wirken sich auf die Rendite aus. Wenn die Kreditkosten den Gesamtgewinn übersteigen, kann dies ebenfalls negativ werden. In diesem Fall würden die Leute sagen, dass Investoren ein Leverage Risiko eingehen. Wenn andererseits der Zinssatz des Fremdkapitals niedriger als die erwartete Kapitalrendite ist und ein positiver Effekt zu erwarten ist, wird von einer Leverage Chance gesprochen.

Vorteile von Leverage für Immobilien richtig nutzen

Der Leverage-Effekt gilt nicht nur für Unternehmer oder Immobilienbesitzer. Wenn Sie ein privater Investor sind und profitieren sowie Ihre Eigenkapitalrendite steigern möchten, stehen Ihnen verschiedene Anlagemöglichkeiten zur Verfügung: Unabhängig davon, ob Sie in Unternehmen, Derivate oder Immobilien investieren, kann der Leverage-Effekt für nahezu jedes Anlageobjekt verwendet werden.

Leverage bei Immobilien

Leverage Effekt Immobilien: Den Kredithebel nutzen

Leverage Effekt Immobilien: Den Kredithebel nutzen

Leverage ist auch bei Immobilieninvestitionen häufig vorzufinden. Professionelle Immobilienunternehmen nutzen diesen Kredithebel, um die Immobilienrendite zu steigern.
Wenn Sie Immobilien privat kaufen, leihen Sie sich normalerweise Bankdarlehen aus. Auf lange Sicht können Sie von dem Effekt profitieren. Selbst mit einem Kredit erfordert der Kauf von Immobilien eine hohe Eigenkapitalquote, sodass eine bestimmte Menge an Eigenkapital erforderlich ist, damit die Zinsen für das geliehene Kapital nicht zu teuer werden.

Beispielrechnung im Falle einer Immobilie
Wie bereits erwähnt gibt es den Leverage Effekt auch im Immobilienbereich. Hierbei spricht man unabhängig von der Finanzierung von einer Objektrendite. Diese setzt sich wie folgt zusammen:

Nettomietrendite = ((Bruttomiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)) * 100

Beispiel:
Die Nettomieteinnahmen nach Abzug aller Kosten Ihrer Immobilie betragen 3.000 Euro pro Jahr und der Kaufpreis mit Nebenkosten lag bei 100.000 Euro.

Dies ergibt eine Objektrendite von 3%.

Würden Sie jetzt die Immobilie zu 100% mit Eigenkapital finanzieren läge die Eigenkapitalrendite eben auch genau bei diesen 3%.

Angenommen Sie finanzieren nun 80.000 Euro zu einem Zinssatz von 1%. Die Tilgung lassen wir mal außen vor. Die Zinsen schmälern natürlich unsere Nettomietrendite.

Jetzt lautet die Rechnung wie folgt:
Nettomieteinnahmen – Kreditkosten/Zinsen = 3000 – 800= 2200.
Eigenkapitalrendite =  Einnahmen / eingesetztes Eigenkapital = 2200 / 20.000 = 0,11 = 11% Eigenkapitalrendite

Wie man sieht erhöht der Leverage Effekt die Eigenkapitalrendite drastisch. Daher wäre es in diesem Beispiel sinnvoll, Fremdkapital zu verwenden, um die Eigenkapitalrendite zu erhöhen.

Sollte man also keine Alternative Anlagemöglichkeit für sein Eigenkapital haben, ist eine Kreditaufnahme vorteilhaft. Nicht unerwähnt bleiben sollte, dass damit natürlich auch das Risiko ansteigt (Zinsänderung, Überschuldung usw.).

Wo tritt der Leverage Effekt neben Immobilien noch häufig auf?

Derivate: Was sind Derivate?
Der Begriff Derivate umfasst viele verschiedene Finanzprodukte, die einen gemeinsamen Nenner besitzen. Sie investieren indirekt in grundlegende Vermögenswerte wie Aktien oder Währungen. Darunter befinden sich einige Finanzstrukturen, die den Leverage nutzen einsetzen. Mit Leverage ausgestattete derivative Produkte werden ebenfalls als Hebelprodukte bezeichnet.

Insbesondere Derivate bergen jedoch enorme Risiken, und aufgrund des Darlehens besteht bei einem Ausfall der Investition möglicherweise eine hohe Verpflichtung, zusätzliche Kapitaleinlagen zu leisten.

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