Passives Einkommen Immobilien – Ist es möglich?

Wer träumt nicht davon mit seinem passivem Immobilien Einkommen aus dem Hamsterrad auzubrechen? Einfach das Leben in der Sonne genießen und mehr zeit mit Freunden und Familie verbringen. Wer Vermögen hat oder dieses  aufbauen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten. Eine der Möglichkeiten, die sich anbieten, sind Immobilien. Durch den Besitz von Immobilien, egal ob es sich um ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilien oder aber auch nur um Grundstücke handelt, kann man nicht nur sein Geld sicher investieren, sondern auch aktiv am eigenen Vermögen arbeiten. Man kann passives Einkommen mit Immobilien generieren. Sei es in dem man Immobilien kauft und wieder verkauft oder die hält und vermietet oder verpachtet. Wir prüfen, ob passives Einkommen durch Immobilien möglich ist und zeigen Schwachstellen auf.

Was bedeutet monatlich passives Einkommen?

Der große Vorteil, den man zum Beispiel durch eine vermietete Immobilie hat, man hat ein monatliches passives Einkommen. Wie hoch die Rendite ist, hängt hierbei von zahlreichen Faktoren ab. So zum Beispiel was für eine Strategie man mit seiner Immobilie man verfolgt. Was für Strategien es gibt, zeigen wir im weiteren Verlauf noch im Artikel auf. Je nach Auswahl der Strategie ist diese maßgeblich auf die Höhe der Rendite. Gerade je nachdem wie hoch die Rendite ist, hat man einen steigenden Vermögensaufbau. Dieses Vermögen kann man dann durch Konsum verbrauchen, in weitere Immobilien oder in andere Anlageprodukte investieren. Der große Vorteil ist hierbei, dass der Vermögensaufbau stetig weiter zunimmt.

Muss man mit Arbeit rechnen oder sind Immobilien völlig passiv?

Wenn von der Begrifflichkeit passives Einkommen die Rede ist, so darf man hier nicht den Irrglauben haben, man hätte damit keine Arbeit. Das bedeutet, auch passives Einkommen ist mit Arbeit verbunden. Bleibt man hier beim passiven Einkommen mit Immobilien, so hat man zum Beispiel Arbeit mit der Verwaltung der eigenen Immobilie. Dazu gehört das Finden von Mieter und alle damit verbundenen Aufgaben, die Erstellung von Mietverträgen und der jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Natürlich muss man im Rahmen der Verwaltung, aber auch die behördliche, genauer die steuerrechtliche Seite berücksichtigen. Auch diese ist mit Arbeiten verbunden, da man sein Einkommen aus den Immobilien entsprechend versteuern muss.

Der Aufwand bei der Versteuerung hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Umfang man mit seinen Immobilien arbeitet. Wird man zum Beispiel vom Finanzamt als gewerblich eingestuft, so hat man eine gänzlich andere Veranlagung bei der Steuer, als wenn man sein Einkommen nur im Rahmen der eigenen Vermögensverwaltung in der Einkommenssteuererklärung erklären muss. Natürlich darf man im Zusammenhang mit der Steuer auch nicht vernachlässigen, wenn es hier um das Absetzen von Investitionen geht. Um diese mitnehmen zu können, muss man natürlich hier über entsprechendes Wissen verfügen. Neben dieser ganzen Verwaltungsseite gibt es auch eine praktische Seite. Diese Seite umfasst zum Beispiel die Planung von Umbauten und Sanierungen, aber auch die Durchführung einer Renovierung und Sanierung. Das kann ein neues Dach, neue Fenster, Streichen vom Treppenhaus und vieles mehr sein.

Passives Einkommen steigern: Auswirkungen auf die Rendite und Möglichkeiten

Viel Arbeit kann eine oder mehrere Immobilien machen. Doch gerade unter dem Aspekt von einem passiven Einkommen hat man hier natürlich eine Steuerungsmöglichkeit. Diese Steuerungsmöglichkeit bedeutet konkret, dass man natürlich frei entscheiden kann, was für Arbeiten man zum Beispiel an Dritte vergibt oder selber durchführt. Für alle Verwaltungsaufgaben und kleinere Renovierungen kann man natürlich eine Hausverwaltung oder einen Hausmeister einsetzen. Natürlich stellt sich in diesem Zusammenhang dann immer die Frage: Geht das zulasten der Rendite? Grundsätzlich kommt es hier darauf an, um was für Aufgaben es sich handelt. So kann man nämlich zum Beispiel die Kosten für einen Hausmeister im Rahmen der Nebenkostenabrechnung, auf seine Mieter umlegen. Wobei man hier auf den Einzelfall achten muss, nicht alle Kosten, wie zum Beispiel diejenigen für eine Hausverwaltung, dürfen nicht umgelegt werden.

Letztlich hat aber eine Hausverwaltung oder ein Hausmeister den Vorteil, das man tatsächlich ein passives Einkommen hat, da man alle Aufgaben entsprechend delegieren kann und nur noch eine Überwachungsaufgabe hat. Bei Arbeiten wie der Steuer und dem Finanzamt, so kann man hier die Dienste von einem Steuerberater in Anspruch nehmen. Je nach Veranlagung bei der Versteuerung, kann man unter Umständen die Kosten für einen Steuerberater als Werbungskosten, bei der Steuererklärung geltend machen. Gerade wenn man sich Sorgen um seine Rendite macht, sollte man hier genau hinsehen, was für Arbeiten man auslagern kann, ohne dass dadurch die Rendite leidet.

Lesetipp: Renditerechner Immobilien

Passiv Geld verdienen mit Immobilien

Möchte man Geld verdienen mit Immobilien, so bieten sich hier mehrere Möglichkeiten an. Die erste und klassische Variante ist das sogenannte Buy and Hold. Bei Buy and Hold handelt es sich um nichts anderes, als um das Vermieten einer Immobilie. Man kauft die Immobilie, hält diese dauerhaft und vermietet diese. Die Rendite ergibt sich hier aus den Mieteinnahmen und nicht durch einen Verkauf. Einen Verkauf gibt es nämlich bei dieser Strategie nicht. Doch neben dieser klassischen Variante gibt es noch weitere, wie man nachfolgend erfahren kann.

Fix und Flip

Verfolgt man beim Geld verdienen mit Immobilien die Methode Fix und Flip, so konzentriert man sich hier auf preisgünstige Immobilien. Und meist handelt es sich hier um Immobilien, die häufig mit einem Sanierungsaufwand verbunden sind. Daher sind auch so günstig auf dem Markt zu haben. Bei Fix und Flip kauft man solche Immobilien, saniert diese und verkauft diese Immobilie dann gleich wieder weiter. Durch die Sanierung der Immobilie kann man diese zu einem deutlich höheren Preis wieder verkaufen, als man sie ursprünglich gekauft hat. Die Haltedauer der Immobilie ist meist sehr kurz, hängt aber im wesentlichen auch vom Immobilienmarkt ab.

Die Fix und Flip Strategie beim Geld verdienen mit Immobilien, ist vor allem etwas für Profis. Zum einen, weil man hier den Immobilienmarkt genau kennen muss. Schließlich muss man hier einschätzen können, ob sich das Immobiliengeschäft unter der Berücksichtigung einer Sanierung, dann überhaupt mit einem Gewinn auch wieder veräußern kann. Auch braucht man hier entweder preisgünstige Handwerker an der Hand für die Sanierung oder man verfügt über genug Zeit und handwerkliches Geschick, und übernimmt selber die Sanierungen.

Man muss bei dieser Strategie aber auch aufpassen, wenn es um die steuerrechtliche Seite geht. Gerade wenn man eine Immobilie nicht hält, kann hier zum einen die Spekulationssteuer anfallen. Und zusätzlich kann noch eine gewerbliche Einstufung drohen, wenn man die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ überschreitet. Verkauft man drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, so wird man vom Finanzamt als gewerblich eingestuft. Und erfolgt eine solche gewerbliche Einstufung, so hat dies die Konsequenz einer weiteren Besteuerung, der Gewerbesteuer. Diese Art von Steuern muss man je nach Umfang der Strategie Fix und Flip hinsichtlich der Rendite immer im Blick haben.

Strategie 1/3/10

Beim Geld verdienen mit Immobilien gibt es aber auch die Strategie 1/3/10. 1/3/10 steht hierbei für Jahre, die man im Zusammenhang mit einer Immobilie berücksichtigen muss.

Im ersten Jahr vom Immobilienbesitz führt man zum Beispiel nur absolut notwendige Instandsetzungen und Sanierungen durch. Ab dem dritten Jahr vom Immobilienbesitz kann man auch größere Investitionen in seine Immobilie tätigen. Möglich ist das, weil man hier dann auch entsprechende steuerrechtliche Vorteile nutzen kann, weil die 15 Prozent Sanierungsgrenze weg ist. Was natürlich positiv im Hinblick auf die Rendite ist. Zum einen wird durch die Möglichkeit der Nutzung von steuerrechtlichen Vorteile bei Investitionen, die Rendite geschont. Zudem hat man den Vorteil, da sich durch die Sanierungen der Wert der Immobilie positiv verändert, kann man seine Mietwohnungen auch zu einem höheren Mietpreis vermieten. Das setzt natürlich aber auch eine kluge Vertragsgestaltung bei den Mietverträgen voraus, damit man davon auch profitieren kann. So kann man seine Rendite im Lauf der Zeit entsprechend steigern.

Und ist das zehnte Jahr vom Immobilienbesitz erreicht, kann man die Immobilie steuerfrei veräußern. Hat man hier durch die Investitionen und Sanierungen gute Arbeit geleistet, kann man die Immobilie zu einem deutlich höheren Preis wieder verkaufen, als man sie gekauft hat. Die Strategie 1/3/10 kann man noch leicht abändern, und zwar wenn man die Immobilie auch selber bewohnt. In einem solchen Fall muss man die zehn Jahre nicht einhalten, sondern kann auch deutlich früher die Immobilie wieder veräußern. So ist hier bereits eine Veräußerung auch schon nach fünf Jahren möglich. Selber bewohnen bedeutet jetzt rechtlich nicht, dass es sich bei der Immobilie unbedingt auch um einen Hauptwohnsitz sich handeln muss. Das bedeutet, man muss dort nicht unbedingt auch wohnen. Auch eine Nutzung als zum Beispiel Ferienwohnung bietet sich an, um diese verkürzte Spanne vom Halten einer Immobilie steuerrechtlich nutzen kann.

Alternativen zu passivem Immobilien Einkommen

Mit passivem Einkommen durch Immobilien die Sonne genießen?

Mit passivem Einkommen durch Immobilien die Sonne genießen?

Wer sich jetzt unsicher ist, ob Geld verdienen mit Immobilien das Richtige ist, der kann sich natürlich auch mit anderen Möglichkeiten beschäftigen. Auch mit anderen Möglichkeiten kann man ein passives Einkommen erzielen. Zu diesen Möglichkeiten zählen Aktien, aber auch das Affiliate Marketing. Wie das im Detail als passives Einkommen aussehen kann, kann man nachfolgend erfahren:

Aktien

Um Aktien an einem Unternehmen erwerben zu können, braucht man einen Broker. Ein Broker verwaltet nicht nur das Depot, in dem Aktien im Besitz verwaltet werden. Er übernimmt aber auch die Durchführung von einem Kauf und Verkauf von Aktien. Wichtig ist hierbei zu wissen, ein Broker handelt immer nur in dem Umfang, wie er vom Kunden, vom Aktionär damit auch beauftragt ist. Mit einer Aktie ist immer ein finanzieller Wert verbunden. Der Wert einer Aktie hängt hierbei vom aktuellen Kurswert vom Unternehmen ab. Maßgeblich sind hierbei neben den Umsatzzahlen, auch allgemein der wirtschaftliche Markt und die damit verbundenen Entwicklungen. Dementsprechend kann der Kurswert auch tagesaktuell an der Börse steigen und wieder fallen. Große Schwankungen sind hier bei den Aktien möglich. Möchte man den Weg mit Aktien gehen, so sollte man hier vor allem sein Kapital breit streuen.

Durch eine breite Streuung vom Kapital, kann man die Gefahr von Verlusten minimieren. Gut ist es aber auch, wenn man sich vorher mit dem Aktienmarkt beschäftigt zum Beispiel auf www.finanzen.net. Schließlich muss man wissen, wo man sein Geld in Aktien investiert und wo nicht. Natürlich stellt sich bei Aktien auch die Frage der Rendite. Wie hoch die Rendite ausfällt, kann man jetzt pauschal nicht sagen. Hier kommt es natürlich immer darauf an, in welchem Umfang man investiert und wo man investiert. Und es kommt auch darauf an, wie erfolgreich ein Unternehmen am Markt tätig ist und sich dieses durch Kursgewinne bemerkbar macht. Im Durchschnitt kann man aber bei Aktien mit einer Rendite von bis zu 9 Prozent rechnen, wie Auswertungen der Deutschen Börse gezeigt haben.

Affiliate Marketing

Eine weitere Möglichkeit ist das Affiliate Marketing. Das Affiliate Marketing ist eine Zusammenarbeit zwischen einem Unternehmen und einem Betreiber einer Internetseite. Der Internetseitenbetreiber stellt hierbei durch Einbindung von Werbeflächen und Anzeigen, einem Unternehmen eine Werbemöglichkeit. Durch jeden Klick auf eine Werbefläche erhält der Internetseitenbetreiber eine entsprechende Provision. Die Höhe der Provision bewegt sich pro Klick meist im Cent-Bereich, teils gibt es aber auch Pauschalen.

Ob sich Affiliate Marketing für einen Internetseitenbetreiber finanziell lohnt, hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Umfang man Besucher auf seiner eigenen Internetseite hat. Je mehr Besucher man hat und die Werbung passend und ansprechend für die Besucher ist, kann sich dieses beim Internetseitenbetreiber finanziell bemerkbar machen. Was man im Zusammenhang mit diesem Marketing beachten muss, die Einnahmen aus der Werbung unterliegen der Einkommens- und Gewerbebesteuerung. Da man durch das Einbinden der Werbung, Gewerbetreibender wird. Doch völlig passiv ist diese Art des Einkommens auch nicht. Die Seiten müssen aufgebaut und anschließend, wenn auch nur minimal gepflegt werden. Sei es durch Sicherheitsupdates (WordPress) oder neue Texte.

Fazit passives Einkommen Immobilien

Mit Immobilien seinen Unterhalt zu verdienen ist definitiv einfacher und komfortabler als jeden Tag in einem Job zu arbeiten den man nicht wirklich liebt. Der Aufwand, der betrieben werden muss, um die Einnahmen zu halten, ist überschaubar. Wer eine gute Bonität hat und den Immobilienmarkt im Auge behält, hat hier ungeahnte Möglichkeiten.

1 Kommentar

  1. ImmoNovia (Beitrag Autor)

    Gerne darf diskutiert werden

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