Erbpachtgrundstück – Kauf von Grundstücken mit Erbpacht

Wer bauen möchte braucht in der Regel ein Grundstück, doch gerade in der Stadt sind Baugrundstücke rar und sehr teuer. Daher kann sich hier ein Erbpachtgrundstück lohnen, denn hier können die Kosten für einen Grundstückskauf gespart werden. Doch hier tauchen dann viele Fragen auf, da diese Art von Grundstück eher unbekannt ist. Daher hier einmal die Erklärung zu dem Erbpachtgrundstück und ob es sich lohnt.

Was ist ein Erbpachtgrundstück?

Hierbei handelt es sich um ein Grundstück das nicht gekauft wird. Vielmehr wird dieses Grundstück gepachtet und es wird nur eine Pacht oder Zinsen gezahlt. Die Verträge laufen hier meistens zwischen 50 und 99 Jahre, wodurch der Kauf von einem Baugrundstück entfällt. Auf diesem Erbpachtgrundstück kann nun ein Haus oder ein sonstiges Gebäude gebaut werden, wobei das Gebäude im Besitz des Bauherrn ist. Das Grundstück hingegen geht nicht in den Besitz von dem Bauherrn über, sondern verbleibt beim bisherigen Besitzer. Das sind häufig Städte und Gemeinden, genauso wie Privatpersonen und sogar die Kirche. Hierbei kann der Bauherr und Pächter von dem Erbpachtgrundstück viel Geld für den Kauf von einem Baugrundstück sparen.

Rechtliches zur Erbpacht

Hierbei schließen beide Parteien, also der Pächter und der Grundstücksbesitzer bei einem Notar einen Vertrag ab. Zuvor wird natürlich noch geklärt, wie lange der Vertrag läuft und wie der Pachtzins zu zahlen ist. Dabei besteht die Möglichkeit die Zahlungen ganz nach den finanziellen Möglichkeiten des Pächters zu beschließen. Das kann sowohl eine monatliche, vierteljährlich, halbjährliche oder ganzjährige Zahlung sein. Zusätzlich kann noch eine Klausel aufgenommen werden, wo der Verpächter zum Beispiel ein Vorkaufsrecht für das Gebäude erhält. Dies geht auch umgekehrt, falls der Besitzer von dem Grundstück dieses verkaufen möchte. Wichtig ist auch die Anpassung von dem Pachtzins, wodurch sich der Pachtzins immer wieder erhöhen kann.

Grundbuch

Die Besonderheit hierbei ist, der Eintrag erfolgt in zwei Grundbüchern. Zum einen im Grundstücksgrundbuch unter Belastung in der Abteilung II. Der zweite Eintrag erfolgt dann im Erbbaugrundbuch siehe unter den §§ 14 ff. ErbbauRG. Hier werden dann wiederum alle rechtlichen Grundlagen genauer geschildert. Allerdings kann hierüber auch der Notar gerne Auskunft erteilen, falls es doch noch Fragen geben sollte.

Ablauf des Rechts

Falls geplant ist eine Immobilie die auf einem Erbpachtgrundstück steht zu verkaufen, wird von dem neuen Hausbesitzer der Vertrag inklusive der restlichen Laufzeit übernommen. Hierbei steht dem Grundstückseigentümer bei einem solchen Hausverkauf häufig das Vorkaufsrecht zu. Zusätzlich wird bei einem Verkauf immer das Einverständnis von dem Pächter benötigt. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber den Verkauf nur aus gewichtigen Gründen verweigern. Solch ein Fall wären, wenn ein zuvor als Wohngebäude genutzte Immobilie, nach dem Verkauf in eine Gewerbeimmobilie umgewandelt und genutzt würde.

Eine einfache vorzeitige Kündigung ist vor Ablauf des Vertrages nicht möglich, dies gilt für beide Parteien. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber bei bestimmten Voraussetzungen von seinem Sonderkündigungsrecht auch Heimfall, Gebrauch machen. Das trifft dann zu, falls der Erbbaurechtsnehmer den Zahlungen nicht mehr nachkommen sollte. Dies gilt auch, wenn der Pächter des Grundstückes nicht innerhalb der bestimmten Frist mit dem Hausbau beginnt oder falls gegen sonstige Verpflichtungen verstoßen sollte. In diesen Fällen kann der Erbbaurechtsgeber sogar eine Rückübertragung des Grundstücks verlangen.

Sollte der Heimfall eintreten, oder der Pachtvertag ist ausgelaufen, geht die Immobilie in den Besitz des eigentlichen Besitzer des Grundstückes über. Allerdings nicht kostenlos, sondern dieser ist dazu verpflichtet dem bisherigen Besitzer der Immobilie eine Zahlung von zwei Dritteln des Verkehrswertes zu zahlen. Natürlich kann auch per Vertrag eine höhere Entschädigung vereinbart werden. Ebenso ist es möglich, in dem Vertrag zum Erbpachtgrundstück bei Vertragsende oder vor einem Hausverkauf ein Vorverkaufsrecht eintragen zu lassen.

Die Vor- und Nachteile von einem Erbpachtgrundstück

Natürlich ist ein Verkauf von einem Haus auf einem Erbpachtgrundstück möglich, sofern der Verpächter mit dem Käufer einverstanden ist. Dieses Einverständnis kann verweigert werden, falls die Immobilie danach anders genutzt wird. Doch solch ein Erbpachtgrundstück hat Vorteile, die hier einmal aufgeführt werden sollen. Natürlich werden auch die Nachteile nicht vergessen, die es ebenfalls gibt.

Vorteile eines Erbpachtgründstücks

Die Vorteile liegen hier schon offen auf der Hand, denn jemand der ein geringes Einkommen hat, kann so trotzdem ein Haus bauen. Daher ist dieses Erbpachtgrundstück eine echte Alternative zum Grundstückskauf. Zusätzlich kann das Erbbaurecht später vererbt oder sogar verkauft werden. Der Bauherr braucht weniger Eigenkapital und die lange Laufzeit und die vertraglichen Vereinbarungen geben dem Erbpachtnehmer Planungssicherheit. Zusätzlich sind die Zinsen beim Erbpachtzins meist niedriger, als bei einem Baudarlehen.

Ebenso bieten viele Grundstückeigentümer wie kirchliche Organisationen, noch Vergünstigungen für Familien mit Kindern an. Endet der Vertrag, ohne dass dieser verlängert wird, erhält der jeweilige Berechtigte vom Erbpachtgrunstückseigentümer eine Entschädigung für die Immobilie oder das Haus. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbpachtgebers und kann wirtschaftlich genutzt werden. Zusätzlich ist der Kauf einer Immobilie günstiger, da die Kosten für den Boden entfallen. Doch falls eine zu hohe Pacht verlangt wird kann hier der Vorteil auch leicht kippen. Gerade im heutigen Niedrigzinsumfeld heißt es dann rechnen.

Nachteile und Risiken

Ein Erbpachtgrundstück schreckt viele Käufer ab

Ein Erbpachtgrundstück schreckt viele Käufer ab

Die Nachteile sind zwar geringer, sollten aber dennoch bedacht werden. So ist das Erbpachtgrundstück kein Eigentum des Hausbesitzers. Häufig muss der Hausbesitzer dem Verpächter sogar noch ein Mitspracherecht schon beim Hausbau geben. Selbst falls später einmal Umbauten geplant sind kann der Verpächter hier noch mit reinreden. Das gilt auch bei einem Modernisierungskredit oder einer Umkehrhypothek. Genauso wirkt sich eine geringe Restlaufzeit beim Verkauf negativ aus, denn hier lässt sich die Immobilie häufig nicht mehr verkaufen. So zahlt auch der Pächter auf die gesamte Laufzeit des Vertrages gerechnet, mehr als wenn er das Grundstück gekauft hätte. Ebenso steht dem Erbbaurechtgeber immer ein Vorkaufsrecht zu. So ist auch der Teilverkauf einer Immobilie nicht möglich und das bedeutet einen Verlust bei der Flexibilität. Ebenso ist mit niedrigen Zinsen und guter Bonität ein Kauf oft lukrativer. Daher sollte das alles erst geklärt werden, bevor ein Erbpachtgrundstücksvertrag unterschrieben wird.

Für wen ist ein Erbpachtgrundstück interessant?

Viele Menschen haben den Traum vom eigenen Haus, doch meist fehlt das Geld für ein Grundstück zu kaufen. Noch häufiger gibt es in Städten kaum noch ein erschwingliches Grundstück und viele möchten nicht gerne aufs Land ziehen. Genau in diesen Fällen ist das Erbpachtgrundstück die ideale Lösung, denn hier wird kein hohes Eigenkapital benötigt (siehe Hauskauf ohne Eigenkapital). Zwar bieten Banken mittlerweile Nullzinskredite an, doch häufig scheitern aber solche Kredite, weil das Einkommen da wiederum ein Hindernis sein kann. Somit ist das Erbpachtgrundstück genau für solche Menschen sehr interessant, um dann doch noch den Traum vom Haus zu realisieren. Gerade wenn das Grundstück von einer kirchlichen Organisation zur Vergütung gestellt wird und schon eine Familie gegründet wurde. Da gibt es immer noch kleine Bonis, die sich dann bei der Erbpacht positiv bemerkbar machen.

Wer ist die Zielgruppe?

Hier gibt es eigentlich keine bestimmte Zielgruppe, wobei auch die Eigentümer eine wichtige Rolle spielen. Denn häufig nehmen auch Städte und Gemeinden solche Angebote in Anspruch, um dann günstigen Wohnraum zu bauen. Allerdings auch Privatpersonen können hiervon profitieren, um sich dann doch noch der Traum von einem eigenen Haus zu erfüllen. Selbst Geschäftsleute nehmen solche Angebote wahr, wenn sich diese bieten. Somit gibt es kaum eine gewisse Zielgruppe, wobei bevorzugt werden meistens Privatpersonen, die sich ein Haus bauen möchten. Denn es hängt auch davon ab, was sich der Grundstücksbesitzer auf seinem Grundstück wünscht.

Wertermittlung eines Erbpachtgrundstücks

Die Wertermittlung hängt davon ab, wo das Grundstück liegt und ob es sonst noch strukturelle Vorteile hat. Natürlich kann die Wertermittlung auch nach dem Bau von einem Haus oder einer Immobilie erneut gemacht werden. Doch beim Erbpachtgrundstück wird der momentane Verkehrswert berechnet. Danach wird dann der Pachtzins ausgerechnet. Also kann sich jeder vorher schon genau informieren, ob der Erbpachtzins angebracht ist, oder über dem marktüblichen Wert liegt. Allerdings gibt es darüber auch in verschiedenen Gemeinden Auskunft, was so ein Grundstück beim Kauf Wert wäre. Somit hat jeder die Möglichkeit herauszufinden, ob der Erbpachtzins angebracht ist oder doch zu teuer. Doch in der Regel ist der Pachtzins schon angebracht, gerade wenn sich vorher über den Ortsüblichen Preis genauer informiert hat. Dies sollte jeder machen, damit der Pachtzins auch nicht zu hoch ausfällt.

Fazit Erbpachtgrundstück

Wer nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hat, der kann häufig kein Grundstück kaufen. Normalerweise müsste so jemand auf seinen Traum vom eigenen Haus verzichten. Doch mit einem Erbpachtgrundstück kann somit auch jemand bauen, der nicht viel Eigenkapital zur Verfügung hat. Natürlich hat das auch seine Nachteile, denn wenn das Haus steht, ist der Eigentümer in seinen Entscheidungen häufig doch eingeschränkt. Denn bei vielen Dingen muss nachgefragt werden, was dann schon zu Unstimmigkeiten führen kann. Gerade bei einem Verkauf kann das ein Nachteil sein, wenn dann der Verpächter das nicht möchte. Allerdings hat so ein Erbpachtgrundstück natürlich mehr Vorteile, gerade wenn das Kapital knapp ist.

Selbst wenn das Haus gegen eine Art Rentenzahlung verkauft werden soll, kann der Verpächter hier ein Veto einlegen. Natürlich hängt das auch davon ab, wie sich jemand mit dem Verpächter versteht. Allerdings gibt es auch noch andere Möglichkeiten, für seine Rente Vorsorge zu tragen. Dies natürlich rechtzeitig und viele Verpächter wolle in der Regel auch die Immobilie selbst kaufen und nutzen. Somit lohnt sich ein Erbpachtgrundstück immer, wenn das Eigenkapital sehr knapp ist. Kredite bei der Bank sind häufig für Geringverdiener nicht möglich. Somit bleibt dann nur diese eine Möglichkeit, um doch noch den Traum wahr werden zu lassen.

Manchmal hat man es auch nicht im Griff und gerade das Traumobjekt wird auf einem Erbpachtgrundstück angeboten. Unser Ratgeber hat dann hoffentlich die Furcht vor Erbpacht genommen.

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