Haus schätzen lassen – so wird der Wert ermittelt

Viele Menschen, die ihre Immobilie verkaufen möchten, haben absolut keine Ahnung, wie viel ihr Haus eigentlich Wert ist. Aus diesem Grund sollte die Schätzung des Werts einer Immobilie von professionellen Gesichtspunkten aus erfolgen. Den Wert eines Hauses zu ermitteln, ist nämlich oft nicht so leicht, wie vielleicht anfangs angenommen. Der Immobilienwert wird von verschiedenen Kriterien beeinflusst. Wird hier nur ein Punkt vergessen oder nicht korrekt eingeschätzt, ist auch der geschätzte Wert des Hauses nicht mehr richtig und aussagefähig. Zeit zu schauen wie man ein Haus schätzen lassen kann und worauf es ankommt.

Diejenigen, die eine Schätzung ihres Hauses vornehmen lassen möchten, werden recht bald mit den unterschiedlichsten Fachtermini konfrontiert. Der Verkehrswert ist in diesem Bereich ein zentraler Begriff, wenn nicht sogar der Wichtigste. Der Marktwert einer Immobilie stellt das Synonym des Verkehrswertes dar, darf allerdings nicht mit dem Begriff des Verkaufspreises verwechselt werden. Der aktuelle Wert eines Hauses wird also immer durch die Begrifflichkeit Marktwert beziehungsweise Verkehrswert angegeben. Im nachfolgenden Artikel werden wertvolle Informationen zum Thema „Haus schätzen lassen“ vermittelt und erklärt, warum es durchaus möglich ist, dass sich Marktwert und Verkaufspreis voneinander unterscheiden.

Warum muss eine Immobilie überhaupt geschätzt werden?

Besonders, wenn ein Verkauf oder ein Kauf ansteht, ist der Immobilienwert zu kennen. Durch dieses Wert kann eingeschätzt werden, welcher Preis bei dem Verkauf des Hauses von den neuen Käufern verlangt werden kann. Allerdings auch bei anderen Situationen, wie zum Beispiel Zwangsversteigerungen, Auseinandersetzungen über das Erbe, Aufteilung von Vermögen oder Scheidenungsverfahren, ist es unerlässlich, beziffern zu können, wie hoch der Wert der Immobilie eigentlich wirklich ist.

Welche Verfahren zum Haus schätzen lassen gibt es?

Haus schätzen lassen - die Verfahren

Haus schätzen lassen

Der Wert einer Immobilie wird durch den aktuellen Verkehrswert bestimmt. Dieser kann durch die Anwendung verschiedener Verfahren festgelegt werden. Diese sind:

  • Das Ertragswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Vergleichswertverfahren

Je nach dem, um was für ein Haus es sich im speziellen Fall handelt und wie das Umfeld des Marktes gestaltet ist, wird ein Verfahren für die Bewertung gewählt. Auch können die verschiedenen Verfahren miteinander kombiniert werden, damit der Wert der Immobilie in korrekter Weise in Kenntnis gebracht werden kann. Um eine Immobilie bewerten zu lassen kommen mehrere geeignete Fachleute infrage, zum Beispiel Banker, Immobilienmakler, Vermessungsingenieure, Architekten oder Bauingenieure. Wenn ein Haus geschätzt werden muss, kann der Interessent oder der Hauseigentümer sich an diese Experten wenden.

Die einzelnen Verfahren im Detail

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren zieht den Wert einer Immobilie aus den Preisen für vergleichbare Immobilien oder Grundstücke. In der Regel lässt sich der aktuelle Verkehrswert dadurch direkt ermitteln, weshalb es den herkömmlichen Verfahren zur Wertermittlung eines Objektes oft überlegen ist. Stehen genug Vergleichspreise zur Verfügung, dann ist diese eine der zuverlässigsten und vor allem einfachsten Methoden, den Immobilienwert zu ermitteln. Allerdings eignet er sich besser für unbebaute Grundstücke, als für bereits bebaute, da die Suche nach vergleichbaren Objekten mit steigender Komplexität immer schwieriger wird.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren ist besonders dann geeignet, wenn die Grundstücke oder die Immobilien, die bewertet werden sollen, vorrangig dafür gedacht sind, Erträge zu generieren. In erster Linie kommt es dem potentiellen Käufer nämlich hier darauf an, wie viel Zinsen sein investiertes Kapital in Zukunft bringt. Bei diesen Renditeobjekten ist der reine Sachwert oft zweitrangig. Er spielt eher eine Rolle, um die Dauer der zukünftigen Einnahmen abzuschätzen auf Basis der Materialqualität der verwendeten Baustoffe oder ähnlichem. Gewerbegrundstücke, Geschäftsgrundstücke und Mietwohnhäuser sind für dieses Bewertungsverfahren prädestiniert.

Das Sachwertverfahren

Hier wird der Verkehrswert dadurch ermittelt, dass die normalen Kosten der Herstellung der Anlagen, die sich auf dem jeweiligen Grundstück befindet, als Basis genommen werden. Berücksichtigt werden dabei natürlich auch der Bodenwert, Bauschäden oder Mängel, die wirtschaftliche Dauer der Restnutzung und weitere Umstände, die den Wert beeinflussen. Dieses Verfahren ist besonders dafür geeignet, den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, die nicht auf die Erzielung einer Rendite ausgelegt sind, wie beispielsweise Zwei- oder Einfamilienhäuser. Diese werden normalerweise für die Eigennutzung gekauft oder gebaut.

Haus schätzen lassen: Welche Kriterien müssen berücksichtigt werden?

Damit ein Haus richtig in seinem Wert beurteilt werden kann, muss der Fokus bei der Bewertung auf unterschiedliche Faktoren ausgerichtet sein. Diese setzten sich zusammen aus:

  • Lage
    Wie heißt der bekannte Spruch vieler Makler? „Lage, Lage, Lage!“. Die Lage ist ein sehr wichtiger Faktor. Neben der Stadt oder der Region ist auch die Mikrolage. Also wo innerhalb der Stadt sich das Objekt befindet entscheidend. So wird in einem Industriegebiet oder neben einer Hauptstraße oft nur ein geringerer Wert als in einem reinen Wohngebiet erzielt.
  • Dem Boden- beziehungsweise dem Grundstückswert und der Grundstücksgröße
    Bodenwert (oft der Bodenrichtwert) multipliziert mit der Grundstücksgröße ergibt den Grundstückswert
  • Der Wohnfläche
  • Den Außenanlagen
    wie Garten, alter Baumbestand, Garagen oder Stellplätzen
  • Der Innenausstattung
    Eine hochwertige Küche oder besondere Böden können dazu führen dass das Haus höher eingeschätzt wird
  • der lokalen Anpassung des Marktes
  • Der Wertminderung,
    welche wegen eventueller Schäden oder Mängel am Bau bestehen kann. Muss zum Beispiel das Dach neu gemacht werden kommen sehr schnell hohe Kosten auf den möglichen neuen Eigentümer zu.
  • Den Wertminderungen bezüglich des Alters
    Alte Häuser sind oft renovierungsbedürftig
  • Den Baunebenkosten
  • Den Kosten für die Herstellung des Gebäudes

Daneben spielen noch viele kleinere Faktoren eine Rolle wenn sie ein Haus schätzen lassen. Bauweise, Energieeffizienz und Baujahr (viele meiden Häuser direkt nach dem 2ten Weltkrieg) sollten an dieser Stelle noch genannt werden.

Was muss bei dem Verkauf eines Hauses im Detail beachtet werden?

Im Vorfeld einer Bewertung einer Immobilie sollte immer feststehen, aus welchem Grund oder für welchen Zweck die Bewertung angesetzt wird. Dies sollte noch vor der Beauftragung eines Fachmannes erfolgen. Denn, die Kosten für die Bewertung eines Hauses können teilweise sehr hoch sein.

Wenn der Wert im Zuge einer gerichtlichen Auseinandersetzung oder für das Finanzamt ermittelt werden muss, muss die Ermittlung des Wertes durch einen Gutachter beziehungsweise einen Sachverständigen erfolgen. Denn nur diese Art der Bewertung eines Hauses kann vor dem Gericht verwendet werden. Ebenfalls wird der aktuelle Verkehrswert eines Hauses durch einen Bauexperten festgelegt, wenn dies im Zuge einer Zwangsversteigerung der Immobilie geschieht.

Die Einschätzung eines Sachverständigen erfolgt auf neutraler Basis, nachdem er die energetischen und baulichen Gesichtspunkte einer Immobilie in Augenschein genommen hat. In dem von ihm erstellten Gutachten werden ebenfalls Schäden am Bau oder eventuelle Mängel erwähnt. Die Kosten für eine solche, umfangreiche Bewertung sind allerdings hoch.

Wird das Haus lediglich Verkauf, dann muss die Bewertung der Immobilie nicht direkt durch einen Gutachter erfolgen. In diesem Fall muss die Schätzung des Wertes des Hauses nämlich nicht vor einem Gericht Bestand haben. Erfahrene Makler aus dem Immobilienbereich können dann ebenfalls eine Bewertung vornehmen. Wichtig ist, dass zu dem jeweiligen Immobilienmakler eine Vertrauensbasis besteht und er über das entsprechende Fachwissen verfügt.

Wie gestaltet sich die Vorgehensweise bei einer Immobilienbewertung durch einen Makler?

Die Substanz, der allgemeine Eindruck und der unmittelbare Zustand wird durch den Immomakler detailliert untersucht. Dabei wird ein besonderer Fokus auf die aktuellen Trends des Marktes der Immobilien gelegt. Wenn die Substanz des Baus der Immobilie zum Beispiel innerhalb der vergangenen Jahre schlechter geworden ist, wird dadurch selbstverständlich der Gesamtwert des Hauses reduziert. Allerdings kann der Wert des Hauses trotzdem gestiegen sein, da es sich in einem beliebten und begehrten Ballungszentrum befindet. Experten berücksichtigen diese beiden Kriterien und setzen sie miteinander in Zusammenhang. Daher kann der Verkaufspreis, den der Eigentümer eigentlich avisiert hat, oft von dem eigentlich Verkehrswert der Immobilie abweichen.
Die Lage und die Umgebung des Hauses wird von dem. Immobilienmakler ebenfalls genauestens unter die Lupe genommen. So kann der Wert von vergleichbaren Liegenschaften, Grundstücken und Gebäuden als Orientierung dienen.

Alternative Haus online schätzen lassen

Wer möglichst schnell einen Wert benötigt sei es zum Verkauf oder nur um einfach mal eine Zahl zu haben ist mit der Onlineschätzung sehr gut bedient. Einfach ein paar Daten zur Immobilie angeben und die Schätzung kommt bequem per Mail. Es entstehen bei fast allen Anbietern für die erste Schätzung keine Kosten. Aber auch wenn ein Immobilienmakler vor Ort kommt, ist dies im Vergleich zu einem Wertgutachten geradezu preiswert.

Haus schätzen lassen Fazit

Je nachdem warum man sein Haus schätzen lassen möchte wendet man das eine oder das andere Verfahren an. Wer allerdings nur mal eine grobe Hausordnung haben möchte ist mit der Beratung durch einen Immobilienmakler oft am besten beraten. Dieser kann sehr schnell eine grobe Einschätzung der Immobilie machen.