Wie in Immobilien investieren? – zum Erfolg mit 4 Strategien

Zu den altbekannten Assetklassen gehören Immobilien ebenso dazu. Leider wissen viele aber gar nicht, warum Immobilien für das Investieren so lohnend sind. Hinzu kommt, dass die, die es wissen, oft nicht wissen, wie Sie am besten damit beginnen sollten. MIt diesem Artikel möchten wir Ihnen genau diese Fragen beantworten. Lernen Sie vier Strategien kennen und vermeiden Sie die 10 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien. Mit diesen Tipps können auch Neulinge in eine Immobilie investieren.

Warum sollten Sie in Immobilien investieren?

Immobilien stellen in der heutigen Zeit eine sehr interessante Investmentmöglichkeit dar. Aufgrund des aktuellen Zinstiefs verlieren im Moment jede Menge Anlagemöglichkeiten stark an Popularität. Beim sogenannten “Betongold” ist das nicht der Fall. Das hat verschiedene Gründe.

Zum einen können Sie als Immobilieninvestor sogar von den niedrigen Zinsen profitieren. Schließlich wirken sich diese positiv auf die Finanzierung aus. Zum anderen sind Häuser heutzutage wahre “Must-Haves” im Investment Portfolio. Diese Anlageklasse bietet Steuervorteile, Inflationsschutz und eine gute Wertsteigerung. Außerdem ist für den Start nur wenig Kapital notwendig. Teilweise ist sogar gar kein Eigenkapital notwendig.

Das erfolgreiche Investment im Immoblienbereich beginnt immer mit dem Abschluss eines guten Deals, welche günstig finanziert werden kann. “Der Gewinn steckt im Einkauf”. Diese Weisheit gilt ganz besonders, wenn versteckte Potentiale in einem Objekt sichtbar werden. Dies ist im Grunde genommen das Ziel eines jeden Immobilieninvestors. Ein derartiger Immobilienbestand, welcher sich selbst finanziert und darüber hinaus monatliche Gewinne erwirtschaften lässt Sie langfristig viel Geld verdienen.

Immobilien Mieten oder Kaufen?

Bevor Sie in ein Objekt investieren müssen Sie eine Entscheidung fällen.

  • Dient die Immobilie der reinen Kapitalanlage?
  • Oder möchten Sie ebenso in dieser wohnen?

Diese Frage zeigt sehr deutlich auf, welchen Wert Immobilien wirklich haben. Sie können eine Immobilie nämlich als reines Renditeobjekt betrachten und diese vermieten sowie selbst in ihr wohnen. Dieser Nutzwert ist bei Aktien oder Rohstoffen nicht gegeben. Um die lukrativere Nutzungsstrategie herauszufinden kann Ihnen der Mietpreis-Multiplikator behilflich sein. Dieser zeigt Ihnen die zu zahlenden Jahresmieten auf.

Beispiel:
Mietkosten pro Monat: 1.800 Euro (21.600 pro Jahr)
Der Kaufpreis der gewünschten Wohnung: 500.000 Euro
=> Kaufpreis / Jahresmiete = Mietpreis-Multiplikator
=> 500.000 € / 21.600 € = 23,1 Jahre

Mietpreis-Multiplikatoren von über 20 weisen auf einen hohen Immobilienpreis hin. Allerdings zeugt ein solcher auch von einer hohen Nachfrage. Somit können Sie von einer attraktiven Wertsteigerung ausgehen. Ein hohe Wert muss also nicht zwangsläufig negativ sein.

Wer es genauer wissen möchte welche Rendite er erwarten kann sollte einen Blick auf unseren Beitrag zur Nettomietrendite werfen.

Letztendlich ist es eine persönliche Entscheidung ob man ein Objekt selbst bezieht oder nicht. Wer sich nicht verführen lässt eine viel größere Fläche zu bewohnen und in Zukunft nicht mit größeren Investitionen wie Bad oder Elektrik rechnet kann gar nicht so viel falsch machen.

Wie sollten Sie als Anleger in Immobilien investieren?

Zu beginn haben wir bereits erwähnt, dass es verschiedene Investitionsstrategien für Immobilien gibt. Damit Sie den maximalen Erfolg mit Ihrem Investment erzielen können, müssen Sie die richtige wählen. Sehen wir uns also die Methoden und Wege einmal genauer an:

  • BUY & HOLD: Das bedeutet ein Objekt zu kaufen und lange im Portfolio behalten
  • FIX & FLIP: Das bedeutet ein heruntergekommenes Objekt aufzuwerten/zu renovieren und danach schnell mit Gewinn zu verkaufen.
  • 1/3/10 STRATEGIE: Dabei werden die ersten beiden Methoden miteinander vereint. Hierfür ist aber schon mehr Erfahrung als Immobilieninvestor notwendig.

Den Einsteigern in die Immobilienwelt ist die BUY & HOLD Strategie zu empfehlen. Für diese Methode sind vergleichsweise wenig Vorkenntnisse notwendig und zum anderen kann Sie gerade beim ersten Objekt für wertvolle Erfahrung sorgen.

#1. Strategie: Immobilie kaufen, behalten und davon profitieren

Bei der BUY & HOLD Strategie halten Sie Ihr Wunschobjekt also über einen längeren Zeitraum in Ihrem Portfolio. Für die gewünschte Rendite sorgen dann die monatlichen Mieteinnahmen. Besonders wichtig bei dieser Vorgehensweise ist die Lage. Sie ist ausschlaggebend für die Wertsteigerung als auch für die Höhe des Mietpreises Ihres Objekts. So stellen Sie zum einen monatliche Einnahmen als auch eine anschauliche Wertsteigerung sicher, die Sie nach vielen Jahren dann bei einem Verkauf einstreichen können. Der Wert steigt im besten Fall jedes Jahr.

Außerdem: Wenn Sie Ihre Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen, profitieren Sie von einem steuerfreien Gewinn. Denn nach dieser Zeit entfällt die Spekulationssteuer.

#2. Strategie: Heruntergekommene Immobilie sanieren und teurer verkaufen

Bei der FIX & FLIP Strategie handelt es sich um ein Investment, das schon weiterführende Kenntnisse im Immobilienbereich voraussetzt. Hierbei kaufen Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie. Anschließend bringen Sie diese wieder in Schuss und verkaufen diese mit Gewinn wieder weiter. Dies funktioniert, da sich der Wert des Objektes durch die Aufwertungen stark erhöhen kann. Wie hoch ist davon abhängig was an der Immobilie gemacht wurde. Fakt ist aber, dass schnelle Gewinne mit dieser Methode möglich sind.

Im Gegensatz zur BUY & HOLD Strategie ist das FIX & FLIP Investment beim Verkauf nicht steuerfrei. Schließlich bleibt dieses nicht für mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz. Sollten Sie zudem mehr als fünf Objekte in drei Jahren kaufen und nach der Sanierung wieder verkaufen, so werden Sie vom Finanzamt als gewerblicher Investor geführt. Wir empfehlen Ihnen deshalb die Gründung einer GmbH, über die die Objekte gehandelt werden können. Bevor Sie aber mit dieser Strategie loslegen, sollten Sie sich mit einem Steuerberater über die Steuerlasten unterhalten.

#3. Strategie: Wenn zwei Methoden zusammenkommen

Bei der 1/3/10 Strategie gilt es die besten Elemente aus den anderen beiden Strategien herauszuholen und zu vereinen. Durch geschicktes Nutzen der Steuergrenzen entstehen hier die Gewinne. Wenn Sie also eine Immobilie gekauft haben, führen Sie innerhalb der ersten drei Jahre ausschließlich die nötigsten Wartungsarbeiten und Renovierungen durch. Diese können zu 100% von der Steuer abgesetzt werden. Geltend machen können Sie in diesem Zeitraum bis zu 15% des Kaufpreises.

In den darauffolgenden Jahren erhöhen Sie die Sanierungsbeiträge Ihrer Immobilie. Diese Aufwendungen lassen den Wert Ihre Objekts nachhaltig ansteigen. Ihre geleisteten Ausgaben können Sie als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Darüber hinaus steigen durch die Aufwendungen auch die Mieteinnahmen als auch der spätere Verkaufspreis des Objekts. Sie profitieren somit gleich zweifach und Sie können nach 10 Jahren diese Immobilie steuerfrei verkaufen.

#4 Strategie: Mittels Crowdinvesting in eine Immobilie investieren

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, allerdings keine starke Kapitalbindung bevorzugen, dann haben Sie die Möglichkeit des Crowdinvestings. Das ist eine lukrative Alternative zu den bereits genannten Methoden. Hierbei kaufen Sie nämlich nicht nur ein Objekt, sondern Sie beteiligen sich gleich an mehrer Bauprojekten als Investor. Oftmals kann der Einstieg bereits mit Beiträgen ab 500 Euro realisiert werden und die Renditen dabei liegen zwischen 5 und 7% p. a.

Erfolgreich in eine Immobilie investieren – 7 Tipps

Investieren in eine Immobilie erfordert Wissen

Investieren in eine Immobilie erfordert Wissen

Steigern Sie Ihren Erfolg in dem Sie folgende Dinge vor und während des Investments beachten:

Welche Summe können Sie ausgeben?
Bevor Sie ein Investment machen, legen Sie sich zuvor eine Summe fest, um die passende Größenordnung herauszufinden. Seien Sie dabei vollkommen selbstkritisch und ehrlich.

Worin soll investiert werden? – Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnung?
Je nachdem wie hoch Ihr Budget ist müssen Sie sich zwischen einer Wohnung und einem Mehrfamilienhaus entscheiden. Wichtig dabei zu beachten ist, dass zwar ein Mehrfamilienhaus meist eine höhere Rendite verspricht, dafür aber auch höhere Kosten getragen werden müssen.

Legen Sie sich einen Plan zurecht!
Ein ausführlicher Plan ist für ein erfolgreiches Immobilieninvestment wichtig. Zwar kann die Ausarbeitung dieses etwas Zeit benötigen, doch er gibt den Weg vor, wodurch Sie Ihr Ziel ohne Ablenkungen und Spekulationen verfolgen können. Auch wenn sie nur in eine kleine Immobilie investieren bringt dies Klarheit.

Führen Sie eine richtigen Kostenkalkulation durch!
Der Kauf einer Immobilie stellt immer ein großes Investment dar und ist auch dementsprechend teuer. Es ist aber wichtig, dass Sie nicht nur den Kaufpreis auf dem Schirm haben, sondern ebenso auch weitere Ausgaben wie Nebenkosten nicht vernachlässigen. Diese betragen beispielsweise in den meisten Fällen etwa 10 % der Kaufpreises.

Standort und Lage nachhaltig auswählen!
Beim Immobilienkauf ist die Lage das ausschlaggebende Kriterium Nummer 1. Zur Wahl der Lage sollten Sie außerdem weitere Faktoren wie mögliche öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur im Auge behalten.

Die Bausubstanz und den generellen Zustand der Immobilie bewerten
Ein ideales Objekt weist keine wesentlichen Schäden oder Mängel in der Bausubstanz auf. Das ist besonders wichtig, da sich das Investment ansonsten schnell zur Konstenfall entwickeln kann. Risse in den Mauern beispielsweise können auf den Zustand des Gebäudes hinweisen. Für eine ausführliche Bewertung sollten Sie sich einen Experten an die Seite holen. Der kostet zwar etwas, bewahrt Sie im schlimmsten Fall aber auch vor noch mehr Verlusten.

Verlieren Sie die Risiken nie aus den Augen
Wenn Sie ein Objekt oder eine Wohnung vermieten, sollten Sie stets auf ungeahnte Kosten vorbereitet sein. Ein gutes finanzielles Polster ist immer zu empfehlen um beispielsweise Reparaturen schnell durchführen zu können oder um bei einem Zahlungsverzug des Mieters nicht gleich in Schieflage zu geraten.

Die 10 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien – das sollten Sie vermeiden

Gerade Anfänger machen bei Ihrem ersten Immobilieninvestment viele Fehler. Damit Ihnen das nicht passiert kann, zeigen wir Ihnen 10 häufigsten:

Fehler 1: Kaufentscheidung nach Emotion zu fällen
Beim Investieren in eine Immobilie sollte niemals emotional, sonder nur rational vorgegangen werden. Gerade wenn das Objekt Renditen erwirtschaften soll, sind die eigenen Vorzüge beim Wohnen nicht von Bedeutung. Am Ende müssen die Zahlen stimmen, schließlich ist ein solches Objekt kein Eigenheim!

Fehler 2: Fehlerhafte Berechnung der Rendite
Die Rendite ist der Grund, weshalb Sie sich wahrscheinlich für ein Immobilieninvestment entscheiden. Es ist daher sehr wichtig, die genaue Rendite des Objektes zu berechnen, um danach auch profitabel wirtschaften zu können. Die Mietrendite aus dem Exposé des Maklers sagt keinesfalls verlässlich aus, wie sich das investierte Kapital tatsächlich verzinsen wird. Eine eigenständige Renditeberechnung ist deshalb vorab zu empfehlen. Die Nettomietrendite sollte möglichst hoch ausfallen.

Fehler 3: Falsche Finanzierung gewählt
Wissen ist Macht, das gilt auch beim Immobilieninvestment. Viele Bankberater schlagen Neulingen die gleiche Finanzierung vor, wie für ein Eigenheim. Eine solche passt aber in den seltensten Fällen zu einem derartigen Investment. Informieren Sie sich also vor dem Banktermin mit dem Thema Immobilienfinanzierung. Zu den Basics gehören hierbei die Tilgung als auch die Zinsfestschreibung. Nur wenn Sie alles verstehen und nachvollziehen können, können Sie eine gute Entscheidung treffen.

Fehler 4: Der Mietpreis ist nicht hoch genug
Bevor Sie ein Objekt kaufen, sollten Sie die vorherrschenden Mietpreise genauer ansehen. Schließlich sind dies die monatlichen Einnahmen, welche die Finanzierung und Renditen gerade erst möglich machen. Viele Anfänger gehen davon aus, dass die Mieten einfach erhöht werden können, wenn diese nicht ausreichen sollten. Doch so einfach ist das nicht. In Deutschland gibt es strenge, gesetzliche Regeln, sodass eine willkürliche Mieterhöhung nicht möglich ist. Alle Mieterhöhungsmöglichkeiten sollten daher vorab geprüft werden.

Fehler 5: Schlechte Lage gewählt
Wer kennt die Phrase nicht: Die Lage, die Lage, die Lage! Leider beherzigen diesen Faktor nicht alle Anleger. Sie sollten dies auf jeden Fall tun. Neben dem Ort sind die öffentlichen Verkehrsmittel und gegeben Infrastruktur zu beachten. Ebenso sehr zu empfehlen ist es, welche Baumaßnahmen in der Umgebung in den nächsten Jahren geplant sind. Schließlich würde eine Bahnlinie oder ähnliches direkt an Ihrem Objekt die Mieten rasant abstürzen lassen.

Fehler 6: Der lokale Immobilienmarkt ist im Abwärtstrend
Beim Immobilienkauf sollten Sie sich die aktuellen Trend genauer ansehen. Dazu gehören zum einen die Bevölkerungsprognosen sowie die Demografischen Daten des Ortes. Sollte eine Region jedes Jahr Einwohner verlieren, so sollte überprüft werden, was der Grund dafür ist. Machen Sie Trends zur Preisentwicklung aus, um wirklich eine nachhaltige Investmententscheidung treffen zu können.

Fehler 7: Zu hoher Kaufpreis
Viele Regionen in Deutschland sind sehr begehrt. Sie verfügen über einen hohe Zuzug, was zu einem Mangel an Wohnraum führt. Grundsätzlich sind dies erst einmal gute Voraussetzungen, um hohe Mieteinnahmen erzielen zu können. Doch Vorsicht: Städte wie München rufen teilweise so hohe Kaufpreise auf, sodass die Mieten die Investition gar nicht mehr auffangen können. In diesem Falle wird durch den Wohnungs- oder Objektkauf selbst kein Gewinn mehr erzielt. Oft wird hier mit den hohen Abschreibungsmöglichkeiten Werbung gamacht. Das Thema Steuern sollte jedoch immer erst an zweiter Stelle stehen.

Fehler 8: Renovierungs- und Sanierungskosten sind zu hoch
Mit der BUY & FIX Strategie lässt eine Menge Geld verdienen. Voraussetzung dafür ist allerdings ein geringer Kaufpreis und eine gute Kalkulation der Aufwendungen. Leider beachten viele Anfänger nicht, dass die Handwerksbetriebe in den letzten Jahren sehr begehrt geworden sind. Die Auftragsbücher sind voll, die Baubranche boomt. Das bedeutet auch, dass die Kosten gestiegen sind. Diesen Aspekt müssen Sie unbedingt berücksichtigen!

Fehler 9: Keine Bonitätsprüfung bei den Mietern vorgenommen
Wer eine neue Wohnung mieten möchte, muss seine finanzielle Situation offen legen. Das ist völlig normal. Vielen Anfängern ist es aber unangenehm, einem potentiellen Mieter so sehr auf den Zahn fühlen zu müssen, weshalb Sie keine Bonitätsprüfung vornehmen. Sie sollten allerdings eine solche in jedem Fall machen, da letztendlich davon der Erfolg Ihres Investments abhängt.

Fehler 10: Zu viel Eigenkapital investiert
Ein weiterer typischer Anfängerfehler ist, dass zu viel Eigenkapital investiert wird. Das hat zur Folge, dass die Rendite stark verkleinert wird. Informieren Sie sich deshalb im vorhinein über den Unterschied von Schulden für ein Eigenheim und Schulden für eine Kapitalanlage bei Immobilien. Dieser Vorgang geht oft Hand in Hand mit Fehler 2 (siehe oben).

Fazit Immobilie investieren

Wer sich etwas Wissen angeeignet hat und einige Regeln befolgt, kann selbst in der jetzigen Situation noch in eine Immobilie investieren. Natürlich wachsen Traumobjekte nicht auf den Bäumen und die Suche kann sich dann schon einmal etwas in die Länge ziehen.

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