Inflation beeinflusst nicht nur deinen Alltag – sie wirkt sich auch auf Verträge aus. Bei Indexmieten orientiert sich die Kaltmiete am Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen; fällt er, muss die Miete sinken. Um diese Veränderungen nachvollziehbar zu machen, haben wir einen Indexmieten‑Rechner entwickelt, der dich bei der Berechnung unterstützt, ohne dass du Tabellen wälzen oder Formeln nachschlagen musst.
Der Indexrechner
Indexmietenrechner
Berechne, wie sich eine Indexmiete rechnerisch verändert. Du kannst einen hinterlegten VPI-Wert auswählen oder den neuesten Wert manuell eintragen.
Ergebnis
Unser Rechner ermöglicht dir, die aktuelle und zukünftige Nettokaltmiete zu ermitteln. Du gibst die bisherige Nettokaltmiete ein, wählst den Ausgangsmonat mit dem dazugehörigen VPI aus und legst den aktuellen Vergleichsmonat fest. Das Tool rechnet sofort aus, wie sich die Miete verändert. Ein optionales Feld erlaubt dir, den neuesten VPI‑Wert manuell einzutragen, falls dieser noch nicht hinterlegt ist. Zudem kannst du das Datum des Zugangs der Erhöhungserklärung angeben, damit der frühestmögliche Wirksamkeitsmonat angezeigt wird. Der Rechner bleibt stets bedienbar, du musst ihn nicht selbst aktualisieren.
Einen weiteren hilfreichen Rechner für Vermieter findest du hier: Online-Rechner: Versteuerung von Mieteinnahmen
Indexmiete berechnen
Die Berechnung der Indexmiete erfolgt nach einer einfachen Formel: neue Nettokaltmiete = bisherige Nettokaltmiete × aktueller VPI ÷ alter VPI. Trotzdem spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Die folgenden Unterpunkte erklären, was in die Berechnung einfließt.
Bisherige Nettokaltmiete
Als Grundlage dient immer die Nettokaltmiete, also die reine Miete ohne Betriebs‑ und Heizkosten. Nur dieser Betrag wird mit dem Indexfaktor multipliziert.
Ausgangsmonat und alter VPI
Für die Berechnung benötigst du den VPI des Monats, in dem die Mietfestsetzung oder letzte Indexanpassung stattgefunden hat. Der Rechner hinterlegt die monatlichen Werte seit 2020 (Basis 2020 = 100) und wählt den passenden Index automatisch aus.
Vergleichsmonat und aktueller VPI
Der aktuelle VPI stammt aus dem Monat, den du als Vergleichszeitraum wählst. Je größer der Abstand zwischen Ausgangs‑ und Vergleichsmonat, desto deutlicher kann sich die Miete verändern. Sobald der Gesetzgeber ab Juli 2026 neue Regeln einführt, werden Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 Prozent Erhöhung pro Jahr begrenzt – höhere Inflationsraten dürfen dann nicht mehr vollständig weitergegeben werden.
Manuelle Eingabe des VPI
Falls der gewünschte aktuelle VPI noch nicht in der Tabelle enthalten ist, kannst du ihn selbst eintragen. Das sorgt dafür, dass der Rechner auch mit neuesten Zahlen funktioniert, ohne dass er monatlich aktualisiert werden muss.
Datum des Zugangs der Erhöhungserklärung
Der Vermieter muss eine Indexanpassung in Textform ankündigen. Trägst du das Datum des Zugangs ein, ermittelt der Rechner den frühestmöglichen Wirksamkeitsmonat. Die Miete steigt nämlich erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Indexfaktor und prozentuale Veränderung
Aus dem Verhältnis von aktuellem zu altem VPI ergibt sich der Indexfaktor. Dieser Faktor zeigt, um wie viel Prozent sich die Miete verändert, und liefert den neuen monatlichen und jährlichen Betrag.
Indexmiete oder Staffelmiete?
Die Indexmiete ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, die Miete an steigende Kosten anzupassen.
Bei der Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt – in Euro, nicht in Prozent. Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen, und die vereinbarten Erhöhungen dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Mehr dazu kannst du hier bei unserem Staffelmiete Rechner nachlesen.
Eine Index‑ und eine Staffelmiete dürfen nicht miteinander kombiniert werden. Alternativ kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB), wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist und die Kappungsgrenze von 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in einigen Regionen) in drei Jahren eingehalten wird. Nach Modernisierungen (§ 559 BGB) dürfen zusätzliche 8 Prozent der Kosten umgelegt werden; ab Juli 2026 soll für Kleinmodernisierungen eine höhere Wertgrenze gelten.
Das muss bei Indexmieten gelten: Rechtliche Voraussetzung
Eine wirksame Indexmiete setzt voraus, dass bestimmte Anforderungen erfüllt sind:
- Schriftliche Vereinbarung: Die Indexklausel muss klar und verständlich im Mietvertrag festgelegt werden, sonst ist sie unwirksam.
- Mindestens zwölf Monate unverändert: Nach § 557b BGB darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung geändert werden.
- Erhöhungserklärung in Textform: Der Vermieter muss die Änderung schriftlich mitteilen und darin den alten und neuen VPI sowie die neue Miete angeben.
- Wirksamkeit: Die erhöhte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
- Ausschluss anderer Erhöhungen: Während der Laufzeit eines Indexmietvertrags sind Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete ausgeschlossen; nur Modernisierungs‑ und Betriebskostenänderungen können zusätzlich geltend gemacht werden.
- Deckelung ab 2026: In angespannten Märkten darf die Indexmiete ab 1. Juli 2026 jährlich nur noch um bis zu 3,5 Prozent steigen, selbst wenn der VPI stärker wächst. Dieser Deckel ist Teil der geplanten Mietrechtsreform („Mietrecht II“).
Symmetrie‑Gebot
Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex in beide Richtungen. Steigt der VPI, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen; fällt der Index (dies kommt jedoch selten vor), muss die Miete sinken. In der Praxis passiert eine Senkung jedoch nicht automatisch. Als Mieter solltest du aktiv werden und bei sinkendem Index eine Herabsetzung verlangen. Das Symmetrie‑Gebot stellt sicher, dass Indexmieten keine Einbahnstraße sind.
