Definition Kaltmiete
Unter der Kaltmiete wird der Betrag verstanden, welcher der Mieter nur für die Wohnung an die Vermieter bezahlen muss. Das bedeutet, dass die Kaltmiete der Preis ist, welche der Mieter für die Wohnungsbenutzung bezahlen muss. Die Berechnung der Kaltmiete wird aus der Quadratmeterzahl der Wohnung sowie dem Quadratmeterpreis berechnet. Der Quadratmeterpreis kann aus dem ortsüblichen Mietpreisspiegel entnommen werden. Wenn beide Werte miteinander multipliziert werden, ergibt sich der Gesamt-Kaltmiete einer Wohnung. Die Zusatz- oder Nebenkosten von einer Wohnung sind in der Kaltmiete nicht enthalten.
Wenn eine Wohnung vermietet wird, ist das Ziel der Wohnungsinhaber, hier eine möglichst große Rentabilität zu erreichen. Dabei hängt die maximal erzielbare Kaltmiete von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehört die Lage. Je beliebter die Wohnungsumgebung ist, desto höher kann die Kaltmiete angesetzt werden. Ebenfalls spielt der Immobilienzustand eine wichtige Rolle. Wenn die Wohnung frisch renoviert ist, kann zum Beispiel eine höhere Miete verlangt werden. Auch die Ausstattung der Wohnung spielt hier eine Rolle.
Eine Mieterhöhung ist im § 557 bis 561 BGB gesetzlich geregelt. Dabei handelt es sich bei einer Mieterhöhung um eine Anpassung der Kaltmiete. Hierbei spielt die ortsübliche Vergleichsmiete und die in § 558 Absatz 3 BGB festgelegte Kappungsgrenze eine Rolle. Dabei ist alle 15 Monate eine Mieterhöhung zulässig. Die Miete darf jedoch aufgrund der oben erwähnten Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen.
Wenn es sich um Ballungsgebiete handelt, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent und dies hat eine Gültigkeit von 5 Jahren. Sollte die Kaltmiete, wenn die Kappungsgrenze erreicht ist, unter der ortüblichen Vergleichsmiete liegen, ist keine Erhöhung durchführbar. Eine Mietpreisbremse greift nur für Neuvermietungen.
Übrigens wird die Kaltmiete zur Berechnung der Nettomietrendite eingesetzt.
Was kann über Nebenkosten umgelegt werden?
Kalt- und Warmmiete Unterschied: Die Nebenkosten
Bei einer Mietwohnung fallen neben der Miete noch weitere Kosten an. Dabei erfolgt die Zusammenfassung dieser Zusatzkosten in den sogenannten Nebenkosten. Dazu gehören zum Beispiel die Heizungs- und Wasserkosten, die Gebühren für die Entsorgung von Müll, die für das Haus anfallenden Versicherungen sowie die Grundsteuerumlegung. Auch werden in der Regel Immissionsmessungen, Schornsteinreinigungen sowie die Wartungsarbeiten an der Heizung berechnet.
Allerdings gibt es auch Kosten, die nicht umgelegt werden können. Dazu gehören zum Beispiel anfallende Reparaturkosten oder Verwaltungskosten.
Definition Warmmiete
Zur Ermittlung der Warmmiete werden die Nebenkosten und die Kaltmiete addiert. Zusammen ist das dann der Gesamtbetrag, der vom Mieter an den Vermieter bezahlt werden muss. Hinzu kommen dann auch noch weitere Kosten. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für das Internet, für Strom, für den Kabelanschluss oder für das Telefon.
Nebenkostenabrechnung
Vom Vermieter werden in der Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr diese Nebenkosten abgerechnet und diese Nebenkosten sind dann in Form von einer Vorauszahlung monatlich an den Mieter zu überweisen.
Inklusivmiete im Mietvertrag
Wenn im Mietvertrag Inklusivmiete vereinbart wird, sind dann in der Miete auch die Betriebskosten enthalten. Die Heizkosten dürfen gemäß der Heizkostenverordnung dort nicht enthalten sein, wenn hier nicht entsprechende Ausnahmen bestehen.
Eine größere Anzahl von Vermietern wird sich jedoch auf eine solche Inklusivmiete nur bedingt oder gar nicht einlassen, weil der Vermieter bei einer solchen Vereinbarung nicht dazu berechtigt ist, weitere zusätzliche Nebenkosten abzurechnen. Der Vorteil für ihn liegt darin, dass er hier keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten erstellen muss.
Oft findet dieser Fall bei kurzfristigen Mietverträgen Anwendung.
Fazit
Der wichtigste Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete ist, dass bei der Kaltmiete die Nebenkosten für eine Wohnung nicht enthalten sind.
