Nicht immer läuft alles so glatt wie geplant. Manchmal müssen wir unsere Pläne ändern und Dinge tun, die wir eigentlich nicht tun wollten. So ist es auch, wenn man sein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen muss.
Natürlich ist es keine ideale Situation, aber manchmal lässt sie sich nicht vermeiden. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, eine Trennung, finanzielle Schwierigkeiten, gesundheitliche Gründe oder unerwartete Probleme mit der Immobilie können dazu führen, dass ein gerade gekauftes Haus wieder verkauft werden soll. Auch wenn ein schneller Wiederverkauf möglich ist, sollten Eigentümer einige Punkte unbedingt beachten.
Wenn Sie in eine solche Situation geraten, sollten Sie einige Dinge berücksichtigen, um den Verkauf so reibungslos wie möglich zu gestalten. Besonders wichtig sind die rechtliche Ausgangslage, die Finanzierung, mögliche Steuern, Verkaufskosten und eine realistische Einschätzung des Marktwertes. Denn ein schneller Verkauf kann sonst teuer werden.
Wann kann ein gekauftes Haus wieder verkauft werden?
Die Beurkundung eines jeden Immobilienverkaufs durch einen Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Dieser trägt die Verantwortung für die Überschreibung beim zuständigen Grundbuchamt. Der neue Eigentümer einer Immobilie wird dann im Grundbuch als Inhaber eingetragen und hat dadurch das Recht, das Objekt seiner Wahl wieder zu verkaufen.
Dies bedeutet in der Praxis: Sobald man im Grundbuch eingetragen ist, kann man das gekaufte Haus grundsätzlich sofort wieder weiterverkaufen.
In manchen Fällen kann ein Verkauf sogar bereits vorbereitet werden, bevor die Grundbucheintragung endgültig abgeschlossen ist. Praktisch ist dies jedoch komplizierter, weil Käufer, Banken und Notare klare Eigentumsverhältnisse benötigen. Daher ist es in der Regel einfacher, den Verkauf erst dann aktiv umzusetzen, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.
Eventuell bedarf es allerdings der Zustimmung der Bank, falls diese ebenso für einen Kredit im Grundbuch steht. Hat die Bank eine Grundschuld eingetragen, muss bei einem Verkauf geklärt werden, wie das bestehende Darlehen abgelöst wird. Der Käufer möchte schließlich eine Immobilie übernehmen, die frei von alten Belastungen ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Des Weiteren fällt bei einem zeitnahen Wiederverkauf unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer auf Immobilien an. Diese betrifft jedoch nicht den gesamten Verkaufspreis, sondern den möglichen Gewinn aus dem Verkauf.
Warum wird ein gerade gekauftes Haus wieder verkauft?
Auf den ersten Blick wirkt es ungewöhnlich, ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen zu wollen. Doch in der Praxis gibt es viele nachvollziehbare Gründe. Manchmal verändert sich die private oder berufliche Situation schneller als erwartet. In anderen Fällen stellt sich nach dem Kauf heraus, dass das Haus nicht zu den eigenen Bedürfnissen passt.
Häufige Gründe für einen schnellen Wiederverkauf sind:
- beruflicher Umzug in eine andere Stadt
- Trennung oder Scheidung
- finanzielle Überforderung durch Kreditrate oder Nebenkosten
- unerwartete Sanierungskosten
- gesundheitliche Gründe
- Familienzuwachs oder veränderte Lebensplanung
- Probleme mit Lage, Nachbarschaft oder Infrastruktur
- Fehleinschätzung des Renovierungsaufwands
Wichtig ist, in einer solchen Situation nicht vorschnell zu handeln. Wer unter Druck verkauft, erzielt oft einen schlechteren Preis. Deshalb sollte zuerst geprüft werden, ob der Verkauf wirklich die beste Lösung ist oder ob Vermietung, Umschuldung, Zwischenfinanzierung oder spätere Veräußerung sinnvoller sein könnten.
Spekulationsteuern fallen an beim Verkauf eines gerade gekauften Hauses
Wenn Sie ein Haus kaufen und dann kurz darauf wieder verkaufen, fallen in der Regel Spekulationsteuern an, sofern Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen und keine Ausnahme greift. Diese Steuer gilt prinzipiell für den Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist, falls nicht eine der unten aufgeführten Ausnahmen vorliegt.
Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen, und nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Im ungünstigen Fall kann die Steuerbelastung sehr hoch ausfallen. Im Verlustfall fallen natürlich keine Spekulationssteuern an, weil kein steuerpflichtiger Gewinn entstanden ist.
Wichtig ist: Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer mit festem Steuersatz. Der Gewinn wird vielmehr dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet. Dadurch hängt die tatsächliche Belastung davon ab, wie hoch Ihre übrigen Einkünfte im betreffenden Jahr sind.
Spekulationssteuer umgehen
Bei einem sehr zeitnahen Verkauf einer gerade gekauften Immobilie lässt sich die Spekulationssteuer oft nicht umgehen. Wer das Haus nach wenigen Monaten wieder verkauft und nicht selbst nach den steuerlichen Regeln darin gewohnt hat, muss bei einem Gewinn mit einer Steuerpflicht rechnen.
Es gibt jedoch zwei wichtige Ausnahmen: die Eigennutzung über drei Kalenderjahre und der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren. Diese Regeln sollten vor einem Verkauf unbedingt geprüft werden.
Wiederverkauf nach 3 Kalenderjahren
Um die Steuer zu umgehen, müssen Sie einige Regeln beachten. Zunächst muss das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Das bedeutet, dass Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben. Auch eine Nutzung durch eigene Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld besteht, kann unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt sein.
Die 3-Kalenderjahre-Vorgabe besagt vereinfacht, dass Sie das Haus steuerfrei verkaufen dürfen, wenn Sie es im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Im günstigsten Fall reichen hierfür bereits deutlich weniger als volle drei Jahre aus, zum Beispiel bei Nutzung von Dezember bis Januar des übernächsten Jahres.
Wichtig ist jedoch, dass die Eigennutzung tatsächlich stattgefunden hat. Eine bloße Anmeldung reicht nicht aus, wenn das Haus in Wirklichkeit nicht bewohnt wurde. Im Zweifel sollten Nachweise vorhanden sein, etwa Meldebescheinigung, Stromverbrauch, Umzugsunterlagen oder andere Belege.
Wiederverkauf nach 10 Jahren
Die gute Nachricht ist, dass der Wiederverkauf nach 10 Jahren grundsätzlich spekulationssteuerfrei ist. Dies bedeutet, dass Sie Ihr Haus nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen können, ohne dass auf den privaten Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer anfällt.
Auch wenn Sie die Immobilie vermietet haben, können Sie die Steuer umgehen, wenn Sie länger warten und erst nach Ablauf der zehnjährigen Frist verkaufen. Maßgeblich ist dabei in der Regel der Zeitraum zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf.
Wer also nur wenige Wochen oder Monate vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen möchte, sollte die genauen Daten prüfen. Ein zu früher Notartermin kann steuerlich sehr teuer werden.
Welche Kosten entstehen beim schnellen Wiederverkauf?
Wer ein gerade gekauftes Haus wieder verkauft, sollte nicht nur an die Spekulationssteuer denken. Auch andere Kosten können dazu führen, dass der Wiederverkauf finanziell ungünstig wird. Besonders die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Punkt. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten wurden beim Kauf bereits bezahlt und lassen sich beim schnellen Verkauf nicht automatisch vollständig wieder hereinholen.
Zusätzlich können beim Verkauf neue Kosten entstehen. Dazu gehören:
- Maklerprovision beim Verkauf
- Kosten für Energieausweis und Unterlagen
- Notarkosten für Löschungen oder besondere Vereinbarungen
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung des Darlehens
- Renovierungs- oder Reparaturkosten vor dem Verkauf
- mögliche Spekulationssteuer auf den Gewinn
Gerade die Vorfälligkeitsentschädigung kann erheblich sein. Wenn ein Immobilienkredit mit langer Zinsbindung vorzeitig beendet wird, verlangt die Bank unter Umständen eine Entschädigung für entgangene Zinsen. Deshalb sollte vor dem Verkauf unbedingt mit der finanzierenden Bank gesprochen werden.
Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit?
Wenn das gerade gekaufte Haus finanziert wurde, ist der Kredit einer der wichtigsten Punkte beim Wiederverkauf. In vielen Fällen ist zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Beim Verkauf muss geklärt werden, ob der Kredit vollständig zurückgezahlt, auf eine andere Immobilie übertragen oder in Ausnahmefällen vom Käufer übernommen werden kann.
Meist wird der Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst. Reicht der Verkaufspreis dafür nicht aus, entsteht ein Problem. Dann bleibt nach dem Verkauf möglicherweise eine Restschuld bestehen. Diese muss weiterhin bezahlt werden, obwohl das Haus nicht mehr im Eigentum ist.
Deshalb sollte vor der Vermarktung genau berechnet werden:
- Wie hoch ist die aktuelle Restschuld?
- Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Welche Verkaufskosten entstehen?
- Welcher Mindestverkaufspreis ist notwendig?
- Bleibt nach dem Verkauf ein Überschuss oder eine Restschuld?
Erst wenn diese Zahlen klar sind, lässt sich realistisch entscheiden, ob ein schneller Verkauf sinnvoll ist.
Wie verkaufe ich ein gerade gekauftes Haus?
Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen – normalerweise kein Problem
Zuerst einmal sollten Sie sich entscheiden, ob Sie das Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen möchten. Beides hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie das Haus selbst verkaufen, sparen Sie die Maklergebühren, aber Sie müssen sich um die Werbung, die Organisation des Verkaufs, die Kommunikation mit Interessenten und die Vorbereitung der Unterlagen kümmern. Außerdem sollten Sie bedenken, dass der Verkauf ohne Makler in der Regel etwas länger dauern kann.
Wenn Sie sich für den Verkauf durch einen Makler entscheiden, sollten Sie sorgfältig auswählen. Nehmen Sie sich Zeit für die Recherche und sprechen Sie mit verschiedenen Maklern, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Achten Sie darauf, dass der Makler Erfahrung mit dem Verkauf von Häusern hat und sich in Ihrer Gegend auskennt.
Egal, für welche Methode Sie sich entscheiden: Der Preis ist entscheidend. Nehmen Sie sich Zeit für die Recherche und stellen Sie sicher, dass der Preis realistisch ist. Auf keinen Fall sollten Sie den Preis zu hoch ansetzen, weil Sie sonst Gefahr laufen, dass das Haus lange Zeit unverkauft bleibt. Gleichzeitig sollten Sie den Preis nicht zu niedrig ansetzen, da Sie sonst Geld verschenken. Finden Sie den richtigen Kompromiss und setzen Sie den Preis fair an.
Besonders bei einem gerade gekauften Haus ist Fingerspitzengefühl wichtig. Interessenten könnten sich fragen, warum die Immobilie so schnell wieder verkauft wird. Bereiten Sie daher eine ehrliche und nachvollziehbare Erklärung vor. Berufliche Veränderung, private Gründe oder geänderte Lebensplanung sind verständliche Gründe. Unklare oder ausweichende Aussagen wirken dagegen schnell verdächtig.
Die nächste Frage ist: Wo soll das Haus überhaupt angeboten werden? Inzwischen gibt es viele Möglichkeiten, sein Haus zu vermarkten. Die klassische Methode ist die Schaltung einer Immobilienanzeige in der Tageszeitung. Aber auch online gibt es viele Möglichkeiten, sein Haus anzubieten. Auf Portalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt kann man sein Haus inserieren und so eine große Anzahl von Interessenten erreichen.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
Ein erfolgreicher Verkauf hängt stark davon ab, ob alle Unterlagen vollständig vorliegen. Käufer möchten wissen, was sie erwerben, und Banken benötigen Unterlagen für die Finanzierung. Wer alles vorbereitet hat, kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.
Wichtige Unterlagen sind zum Beispiel:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Lageplan
- Baupläne und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
- Versicherungsunterlagen
- bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Wenn Sie das Haus erst kürzlich gekauft haben, liegen viele Unterlagen wahrscheinlich noch vor. Nutzen Sie diesen Vorteil und stellen Sie sie frühzeitig zusammen.
Auch Besichtigungen fallen an, wenn ein gerade gekauftes Haus wieder verkauft werden soll
Die letzte Frage ist: Wie geht man mit Besichtigungsterminen um? Hier gibt es kein richtig oder falsch – machen Sie es so, wie es für Sie am besten funktioniert. Manche Menschen lassen die Interessenten alleine ins Haus und treffen sich mit ihnen danach wieder, um ihnen Fragen zu beantworten. Andere begleiten die Interessenten bei der Besichtigung und stehen ihnen Rede und Antwort.
Machen Sie es so, wie es für Sie am angenehmsten ist – Hauptsache ist, dass die Interessenten einen guten Eindruck vom Haus bekommen. Bei einem schnellen Wiederverkauf sollten Sie jedoch besonders gut vorbereitet sein. Interessenten werden wahrscheinlich fragen, warum Sie das Haus so schnell wieder verkaufen. Eine klare und sachliche Antwort schafft Vertrauen.
Vor Besichtigungen sollte das Haus sauber, hell und aufgeräumt wirken. Kleine Mängel sollten, wenn möglich, vorher beseitigt werden. Defekte Lichtschalter, tropfende Wasserhähne, beschädigte Fußleisten oder ungepflegte Außenbereiche können den Eindruck verschlechtern und Preisverhandlungen erschweren.
Gerade gekauftes Haus mit Verlust verkaufen
Nicht immer lässt sich ein gerade gekauftes Haus mit Gewinn verkaufen. Manchmal ist der Markt schwächer, der Kaufpreis war zu hoch oder es fallen unerwartete Mängel auf. In diesem Fall kann ein Verkauf mit Verlust entstehen. Spekulationssteuer fällt dann nicht an, da kein Gewinn erzielt wurde.
Trotzdem kann ein Verlustverkauf finanziell schmerzhaft sein. Die bereits gezahlten Kaufnebenkosten sind meist verloren. Zusätzlich können Maklerkosten, Bankkosten und Renovierungskosten hinzukommen. Wer mit Kredit finanziert hat, muss außerdem prüfen, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen.
Ein Verlustverkauf sollte daher gut überlegt sein. In manchen Fällen kann es sinnvoller sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und später zu verkaufen. Das hängt jedoch von Lage, Mietnachfrage, Finanzierung und persönlicher Situation ab.
Alternative zum Verkauf: Vermieten statt verkaufen?
Wenn ein sofortiger Verkauf finanziell ungünstig wäre, kann eine Vermietung eine Alternative sein. Dadurch bleibt die Immobilie im Eigentum und die Mieteinnahmen können helfen, die Kreditrate zu tragen. Gleichzeitig kann abgewartet werden, bis die Spekulationsfrist abläuft oder der Markt bessere Verkaufspreise ermöglicht.
Allerdings ist Vermietung nicht immer einfach. Vermieter übernehmen Verantwortung für Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mieterauswahl und mögliche Mietausfälle. Außerdem müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Wer weit entfernt wohnt, benötigt eventuell eine Hausverwaltung.
Die Vermietung kann sinnvoll sein, wenn:
- die monatliche Miete einen großen Teil der Finanzierung deckt
- die Immobilie in einer gefragten Lage liegt
- kein sofortiger hoher Verkaufserlös benötigt wird
- die Spekulationsfrist bald abläuft
- die Immobilie langfristig werthaltig erscheint
Fazit: Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen
Sie können ein gekauftes Haus grundsätzlich jederzeit wieder verkaufen, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Allerdings können bei einem schnellen Wiederverkauf erhebliche Kosten entstehen. Besonders wichtig sind die Spekulationssteuer bei Gewinn, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank, Maklerkosten und der Verlust bereits gezahlter Kaufnebenkosten.
Wenn Sie das Haus selbst bewohnen, kann die Spekulationssteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden. Bei vermieteten Immobilien ist der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel der einfachste Weg, um steuerfrei zu verkaufen.
Bevor Sie ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen, sollten Sie daher genau rechnen. Klären Sie die Restschuld mit der Bank, prüfen Sie mögliche Steuern, erstellen Sie eine realistische Verkaufspreisberechnung und überlegen Sie, ob Vermietung eine Alternative sein könnte.
Ein schneller Wiederverkauf ist normalerweise kein Problem, wenn rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen sauber geklärt sind. Wer jedoch unvorbereitet verkauft, riskiert unnötige Verluste. Deshalb gilt: Erst rechnen, dann entscheiden und anschließend mit einer klaren Strategie verkaufen.
