Vermieter mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung müssen ihr Warmwassersystem regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen – nach § 31 Trinkwasserverordnung in der Regel alle drei Jahre. Erreicht der Befund den technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml, folgen Meldung, Risikoabschätzung und behebende Maßnahmen. Wie der Ablauf im Mehrfamilienhaus konkret aussieht, welche Kosten anfallen und was du als Eigentümer umlegen darfst, erklärt dieser Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze:
Wer prüfen lassen muss: Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung – bei vermieteten Objekten in der Regel Eigentümer oder Hausverwaltung.
Intervall: bei gewerblicher Abgabe mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit grundsätzlich jährlich.
Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml – ab diesem Wert sind Maßnahmen Pflicht, nicht Kür.
Ablauf bei Überschreitung: Meldung ans Gesundheitsamt, Schutz der Zapfstellen, Risikoabschätzung, Sanierung, Nachbeprobung.
Kosten: Die Untersuchung ist in der Regel als Betriebskosten umlagefähig, eine Sanierung zählt zur Instandhaltung.
Wer muss eine Legionellenuntersuchung veranlassen?
Pflichtig ist der Betreiber der Trinkwasserinstallation – bei vermieteten Objekten also in der Regel du als Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung. Für vermietete Großanlagen ist die Legionellenuntersuchung keine freiwillige Vorsichtsmaßnahme, sondern eine Betreiberpflicht nach der Trinkwasserverordnung. Vier Voraussetzungen müssen dabei zusammenkommen: Du gibst Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit ab, die Anlage gilt als Großanlage, es gibt Duschen oder andere Vernebelungsstellen, und es handelt sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Schon die Vermietung einzelner Eigentumswohnungen zählt als gewerbliche Abgabe im Sinne der Verordnung. Die Aufgabe lässt sich an eine Verwaltung delegieren, die Verantwortung bleibt aber beim Betreiber. Die Details regelt § 31 der Trinkwasserverordnung; im Zweifel gibt das zuständige Gesundheitsamt verbindlich Auskunft.
Was gilt als Großanlage?
Als Großanlage zur Trinkwassererwärmung gilt eine Anlage mit einem Speicher von mehr als 400 Litern Inhalt oder mit mehr als drei Litern Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle; die Zirkulationsleitung bleibt bei dieser Berechnung unberücksichtigt. In der Praxis erfüllen die meisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung diese Definition. Einfamilienhäuser und selbst genutztes Wohneigentum fallen dagegen in der Regel nicht unter die Pflicht – ebenso wenig Zweifamilienhäuser.
Welche Intervalle gelten?
Bei gewerblicher Abgabe, etwa bei Vermietung, gilt grundsätzlich mindestens ein Dreijahresintervall. Bei öffentlicher Tätigkeit, etwa in einer Kita oder einem Krankenhaus, gilt grundsätzlich ein jährlicher Rhythmus; das Gesundheitsamt kann das Intervall nur unter engen Voraussetzungen verlängern, etwa nach drei beanstandungsfreien Jahresuntersuchungen. Für neu in Betrieb genommene Anlagen ist eine erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten vorgesehen. Maßgeblich sind immer die aktuelle Fassung der Trinkwasserverordnung und die Vorgaben deines Gesundheitsamts.
Wie läuft eine Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus ab?
Die Untersuchung ist keine Stichprobe nach Gefühl, sondern eine systemische Untersuchung der gesamten Installation. Eine nach der Trinkwasserverordnung zugelassene beziehungsweise gelistete Untersuchungsstelle plant Probennahme und Analyse; beides erfolgt dabei in der Regel aus einer Hand, denn nach § 39 TrinkwV müssen Probennahme und Untersuchung von einer dafür zugelassenen beziehungsweise akkreditierten Untersuchungsstelle durchgeführt werden – die Probennahme ist nicht getrennt von der Untersuchung zu beauftragen.
Ein geschulter Probenehmer entnimmt Proben an festgelegten, repräsentativen Stellen, orientiert an der Empfehlung des Umweltbundesamtes: typischerweise am Austritt des Trinkwassererwärmers, im Zirkulationsrücklauf und an mehreren Entnahmestellen in den Steigsträngen. Ein akkreditiertes Labor bestimmt die Keimzahlen. Das Ergebnis geht an dich als Betreiber; wird der Maßnahmenwert erreicht oder überschritten, musst du unverzüglich reagieren und die Meldung an das Gesundheitsamt sicherstellen.
Wie viele Probenahmestellen braucht ein Haus?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Probenahmestellen die Installation repräsentativ abbilden: zentrale Punkte wie Erwärmeraustritt und Zirkulationsrücklauf ebenso wie periphere Entnahmestellen in unterschiedlichen Steigsträngen und Etagen. Ein Haus mit zwei Steigsträngen braucht in der Regel mehr Stellen als ein kompaktes Gebäude mit einem Strang. Prüfe Angebote deshalb darauf, ob zentrale und periphere Stellen sowie alle Stränge berücksichtigt sind – ein zu kleines Probenahmekonzept kann den Befund verfälschen.
Wie bereite ich Mieter und Termin vor?
Kündige die Probennahme rechtzeitig schriftlich an, am besten mit Terminfenster und einer kurzen Erklärung des Ablaufs. Die Probenehmer brauchen Zugang zu ausgewählten Wohnungen; den musst du als Vermieter organisieren, denn Mieter müssen die Untersuchung im Rahmen ihrer Duldungspflicht ermöglichen. Dokumentiere die Begehung und notiere, falls einzelne Wohnungen nicht zugänglich waren. Eine gute Koordination durch die Hausverwaltung vermeidet Wiederholungstermine und Zusatzkosten.
Was kostet eine Legionellenprüfung – und ist sie umlagefähig?
Die Kosten hängen vor allem von der Zahl der Probenahmestellen, der Objektgröße, der Zugänglichkeit der Installation sowie von Labor- und Anfahrtskosten ab. Typische Kostentreiber sind viele Steigstränge, schwer zugängliche Installationen und aufwendige Terminkoordination bei belegten Wohnungen. Hinzu kommen Verwaltungsaufwand und, im Befundfall, Ausgaben für Gutachten, Nachbeprobung und Sanierung.
Mietrechtlich gilt als allgemeine Einordnung: Die wiederkehrende Untersuchung ist in der Regel Teil der Betriebskosten und grundsätzlich auf Mieter umlagefähig, sofern die mietvertraglichen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Kosten für Sanierung, Reparatur oder den Rückbau von Totleitungen zählen dagegen typischerweise zur Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung und sind nicht umlagefähig. Wie einzelne Positionen – etwa Sofortmaßnahmen an Zapfstellen – einzuordnen sind, hängt vom Einzelfall ab. Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Rechenbeispiel für ein Mehrfamilienhaus
Einen seriösen Festpreis gibt es nicht – aber die Kalkulation ist transparent. Das folgende Beispiel zeigt die Logik und ist ausdrücklich als Beispielkalkulation ohne Preisangabe zu lesen:
Routineuntersuchung: [Anzahl der Probenahmestellen] × [Preis je Probe inklusive Labor] + [Anfahrt und Probennahme] = Gesamtkosten der Untersuchung. Verteilt auf die Wohnungen ergibt sich pro Einheit und Intervall ein überschaubarer, in der Regel umlagefähiger Betrag.
Befundfall: zusätzlich [Gutachten und Risikoabschätzung] + [Sanierungsmaßnahmen] + [Nachbeprobungen] – wobei typischerweise nur die reinen Untersuchungskosten umlagefähig sind.
Vergleiche Angebote nach Leistungsumfang statt nach dem niedrigsten Preis: Zahl und Lage der Probenahmestellen entscheiden über die Aussagekraft des Ergebnisses.
Was passiert bei einer Überschreitung des Maßnahmenwerts?
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE/100 ml. Wird er an mindestens einer relevanten Probenahmestelle erreicht, ist das keine bloße Qualitätsabweichung, sondern löst unverzügliche Betreiberpflichten aus. Der Grund liegt in der Übertragungsweise: Legionellen gelangen nicht über das Trinken in den Körper, sondern über eingeatmete Aerosole – und die entstehen im Mehrfamilienhaus vor allem beim Duschen. Eine Legionellose kann schwere Lungenentzündungen auslösen und im schlimmsten Fall tödlich verlaufen; für ältere, immungeschwächte oder vorerkrankte Bewohner ist das Risiko besonders hoch. Einen Befund abzuwarten oder kleinzureden, ist deshalb keine Option.
Ab dem technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml sind unverzüglich die erforderlichen Maßnahmen einzuleiten; das Gesundheitsamt legt das weitere Vorgehen im Einzelfall fest. Konkret heißt das: Meldung an das Gesundheitsamt, Ortsbesichtigung und Risikoabschätzung durch einen qualifizierten Gutachter, sofortige Schutzmaßnahmen an den betroffenen Zapfstellen, Sanierung der Ursachen und anschließende Nachuntersuchungen – so beschreibt es auch die Handlungshilfe des Robert Koch-Instituts für den Öffentlichen Gesundheitsdienst. Was nicht reicht: das Warmwasser einfach heißer zu stellen oder einmal kräftig durchzuspülen. Stagnationszonen, Totleitungen und Biofilme in Armaturen und Duschschläuchen bleiben davon unberührt – dort können Legionellen weiterwachsen.
Die sechs Schritte nach dem Befund
Halte dich an eine feste Reihenfolge, orientiert an den Checklisten erfahrener Fachstellen:
Sofortmaßnahmen: Betroffene Zapfstellen sperren oder fachgerecht absichern, damit niemand belastete Aerosole einatmet.
Meldepflicht prüfen: Die Anzeige an das Gesundheitsamt sicherstellen; Unterstützung bei der Suche nach einem Gutachter bietet etwa die Vermittlung von Legionellen-Gutachtern der Fachstelle Legionellenschutz.
Risikoabschätzung (ehemals Gefährdungsanalyse): Ein qualifizierter Gutachter untersucht die Installation vor Ort und lokalisiert die Kontaminationsquellen.
Sanierung: Die Ursachen fachgerecht beseitigen – etwa Temperaturführung korrigieren, Stagnation abbauen, Totleitungen zurückbauen.
Nachbeprobung: Den Erfolg durch erneute Untersuchungen kontrollieren. Wann wieder das reguläre Intervall gilt, hängt vom Befund und den Vorgaben des Gesundheitsamts ab; kommunale Handlungshilfen nennen dafür etwa drei unauffällige Nachuntersuchungen.
Dokumentation: Alle Befunde, Maßnahmen und Ergebnisse lückenlos festhalten – gegenüber Behörde und Mietern.
Wichtig: Sofortmaßnahmen wie Filter überbrücken die Zeit bis zur Sanierung, sie ersetzen sie aber nicht.
Wo finde ich Gutachter und Fachbetriebe?
Achte bei der Auswahl auf harte Kriterien: eine zugelassene beziehungsweise gelistete Untersuchungsstelle mit akkreditierter Probennahme im Sinne des § 39 TrinkwV, Qualifikation nach VDI 6023 Blatt 1, Erfahrung mit den Arbeitsblättern DVGW W 551 und W 553 sowie Routine in der Kommunikation mit dem Gesundheitsamt. Frage Anbieter außerdem gezielt nach Erfahrung mit vergleichbaren Wohnobjekten.
Kommt es zur Überschreitung, ist der schnellste Weg zu einem qualifizierten Gutachter die kostenfreie Vermittlung der Fachstelle Legionellenschutz: Die Fachstelle prüft Fachbetriebe vorab, vermittelt bundesweit und stellt dir auf Wunsch bis zu drei Angebote zusammen – für dich als Auftraggeber kostenfrei. Wer eine Legionellenprüfung für Hausverwaltungen organisieren will, findet dort auch Unterstützung für größere Portfolios und wiederkehrende Untersuchungen.
Welche Sofortmaßnahmen schützen Mieter, bis saniert ist?
Weil Duschen die kritischen Aerosole erzeugen, setzt der Sofortschutz genau dort an: Entweder schränkst du die Nutzung betroffener Zapfstellen ein, oder du sicherst sie mit endständigen Sterilfiltern ab. Diese Filter werden direkt an Dusche oder Waschbecken montiert und halten Legionellen am Auslass zurück beziehungsweise filtern sie aus dem Wasserstrom heraus. Geprüfte Produkte erfüllen die Norm ASTM F838-20; zu den Anbietern solcher zertifizierten Endstellenfilter gehört etwa Sanquell mit Modellen für Dusche und Armatur, darunter der Duschfilter Safety Chrom und der Armaturenfilter Safety TAP neo. Bis die Ursache behoben ist, sichern nach ASTM F838-20 geprüfte Sterilfilter die kritischen Entnahmestellen ab.
Temperaturmaßnahmen allein schützen die Zapfstelle nicht zuverlässig, weil die kritischen Millimeter zwischen Mischarmatur und Auslass außerhalb des heißen Kreislaufs liegen. Wer die Entnahmestellen bis zur Sanierung verlässlich schützen will, kommt um eine endständige Absicherung daher kaum herum.
Was endständige Filter leisten – und was nicht
Endständige Filter wirken punktuell und sofort: Sie lassen sich in der Regel werkzeuglos in wenigen Minuten montieren, ohne Eingriff in die Gebäudeinstallation, und schützen genau die Entnahmestelle, an der sie sitzen. Ihre Grenzen sind ebenso klar: Sie beseitigen nicht die Kontaminationsquelle im Leitungsnetz, sie ersetzen weder Meldung noch Risikoabschätzung oder Sanierung, und sie umgehen nicht die Untersuchungspflicht. Zudem gelten die Wechselintervalle und Betriebsanweisungen des Herstellers. Filter sind deshalb die schnellste Sofortmaßnahme – die nachhaltige Lösung bleibt die Ursachenbeseitigung.
Wie beugt man Legionellen im Bestand dauerhaft vor?
Prävention ist eine fortlaufende Betreiberaufgabe. Halte das Warmwasser durchgehend auf mindestens 60 °C am Erwärmeraustritt, schalte die Zirkulation nicht unnötig ab, vermeide Stagnation, baue Totleitungen zurück und spüle Leerstandswohnungen regelmäßig fachgerecht. Dokumentiere alle Maßnahmen – sie sind dein Nachweis gegenüber dem Gesundheitsamt.
Sei dir dabei einer Grenze bewusst: Auch eine saubere Temperaturführung reicht an jeder Entnahmestelle nicht zuverlässig aus. Mischarmaturen, selten genutzte Leitungsabschnitte und Biofilme im Duschschlauch können lokal Bedingungen schaffen, in denen Legionellen gedeihen; deshalb bleiben endständige Filter an kritischen Punkten eine sinnvolle ergänzende Absicherung. Grundsätzlich ist Leitungswasser in Deutschland sehr gut überwacht – die Risiken entstehen fast immer in der Hausinstallation selbst, also in deinem Verantwortungsbereich als Betreiber.
Maßnahmen im Mehrfamilienhaus nach einem Legionellenbefund
Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Maßnahmen nach Wirkung, Tempo und Kostenträger – als allgemeine Einordnung, der Einzelfall bleibt maßgeblich:
Maßnahme | Wirkung | Zeit bis zur Wirkung | Wer setzt sie um | Kostenträger (Betriebskosten/Instandhaltung) | Rolle im Gesamtfahrplan |
|---|---|---|---|---|---|
Nutzungseinschränkung der Zapfstelle | Kein Kontakt mit belastetem Wasser an der Stelle | Sofort | Betreiber oder Hausverwaltung | Kaum Kosten, organisatorisch | Sofortmaßnahme |
Endständiger Sterilfilter an Dusche und Waschbecken | Hält Legionellen direkt am Auslass zurück | Sofort nach Montage | Betreiber oder Fachbetrieb | Einzelfall, häufig Betreiber | Schnellste Sofortabsicherung, Ergänzung |
Thermische Desinfektion | Kurzzeitige Keimreduktion im System | Stunden bis Tage | Fachbetrieb | In der Regel Instandhaltung | Überbrückung, ohne Ursachenbehebung nicht dauerhaft |
Anpassung von Temperatur und Zirkulation | Verbessert die Betriebsbedingungen dauerhaft | Tage bis Wochen | Fachbetrieb | Typischerweise Instandhaltung | Teil der Ursachenbeseitigung |
Rückbau von Totleitungen | Beseitigt Stagnationszonen dauerhaft | Wochen, Planung nötig | Fachbetrieb | Instandhaltung oder Modernisierung | Nachhaltige Ursachenbeseitigung |
Nachbeprobung | Kontrolliert den Erfolg der Maßnahmen | Nach der Sanierung | Zugelassene Untersuchungsstelle | Instandhaltung/Instandsetzung | Erfolgskontrolle und Rückkehr ins Regelintervall |
Die schnellste Sofortwirkung erzielt ein geeigneter endständiger Sterilfilter; die nachhaltigste Wirkung bringt die Ursachenbeseitigung. Beide sind Ergänzungen im Gesamtfahrplan, keine Alternativen.
FAQ
Wie oft muss ein Mehrfamilienhaus auf Legionellen geprüft werden?
Bei vermieteten Großanlagen in der Regel mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Trinkwasserabgabe grundsätzlich jährlich. Neue Anlagen müssen innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme erstmals untersucht werden. Verbindlich ist die Auskunft deines Gesundheitsamts.
Ab welchem Wert sind Legionellen im Trinkwasser ein Problem?
Ab dem technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml. Schon das Erreichen an einer einzigen relevanten Probenahmestelle löst Pflichten aus: Meldung, Risikoabschätzung, Schutzmaßnahmen und Nachuntersuchung.
Wer zahlt die Legionellenprüfung?
Als allgemeine Einordnung: Die wiederkehrende Untersuchung gehört in der Regel zu den Betriebskosten und ist grundsätzlich umlagefähig, eine Sanierung dagegen zur Instandhaltung und nicht umlagefähig. Prüfe deinen Mietvertrag und den Einzelfall.
Muss ich als Eigentümer eines Einfamilienhauses prüfen lassen?
Eine regelmäßige Legionellenuntersuchung nach § 31 TrinkwV ist für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht vorgeschrieben – auch nicht bei Vermietung. Als Vermieter bleibst du jedoch für den ordnungsgemäßen und hygienisch sicheren Betrieb der Trinkwasserinstallation verantwortlich und musst bei konkreten Hinweisen auf eine Belastung entsprechend reagieren.
Wer führt eine Risikoabschätzung oder Gefährdungsanalyse durch?
Ein qualifizierter Gutachter mit Erfahrung in Trinkwasserhygiene, etwa nach VDI 6023 Blatt 1 und den Arbeitsblättern DVGW W 551 und W 553. Passende geprüfte Fachbetriebe vermittelt die Fachstelle Legionellenschutz bundesweit kostenfrei.
Dürfen Mieter die Probennahme verweigern?
Der Zugang zu den betroffenen Wohnungen ist im Rahmen der Duldungspflicht grundsätzlich zu ermöglichen. Kündige den Termin frühzeitig an und erkläre den Zweck – das vermeidet Konflikte und Wiederholungstermine.
Was hilft sofort, bevor die Sanierung greift?
Endständige Sterilfilter nach ASTM F838-20, etwa von Sanquell oder anderen geprüften Anbietern, halten Legionellen direkt an der Entnahmestelle zurück. Sie sind eine wirksame Sofortmaßnahme, ersetzen aber weder Risikoabschätzung noch Sanierung.
Kann ich das Warmwasser einfach heißer stellen?
Höhere Temperaturen am Erwärmeraustritt sind ein Baustein, aber keine Komplettlösung: Stagnation, Totleitungen und Biofilme an Armaturen bleiben bestehen. Analyse und Sanierung ersetzt das nicht – und denk an den Verbrühungsschutz an den Zapfstellen.
Was passiert, wenn ich die Untersuchung nicht durchführe?
Die Betreiberpflicht ist verbindlich. Verstöße können Bußgelder nach sich ziehen, und bei Erkrankungen drohen zivilrechtliche Haftungsfolgen. Fristen und Unterlagen zu kennen, schützt dich, deine Mieter und deine Immobilie.
Fazit
Wenn du ein Mehrfamilienhaus vermietest, prüfe zuerst, ob deine Anlage als Großanlage unter die Trinkwasserverordnung fällt, und beauftrage die Untersuchung fristgerecht bei einer zugelassenen Stelle. Warte einen Befund nicht ab und verharmlose ihn nicht: Organisiere bei einer Überschreitung sofort Schutzmaßnahmen und eine qualifizierte Risikoabschätzung. Endständige Sterilfilter sichern kritische Zapfstellen für die Übergangszeit ab, während die Ursachen fachgerecht beseitigt werden. So schützt du deine Mieter, erfüllst deine Pflichten und bewahrst den Wert deiner Immobilie.
