Der Kapitalwert ist besonders für langfristige Investitionen eine wichtige Kennzahl. Er zeigt, welchen heutigen Wert zukünftige Zahlungsüberschüsse besitzen, nachdem eine gewünschte Verzinsung berücksichtigt wurde. Der englische Begriff lautet Net Present Value, kurz NPV. Gerade bei Immobilieninvestitionen lässt sich damit deutlich besser rechnen als mit einer einfachen Summe der erwarteten Einnahmen.
Kapitalwert mit dem NPV-Rechner berechnen
Für den Rechner benötigst du zunächst die Höhe deiner Investition, den Betrachtungszeitraum und einen Kalkulationszins. Anschließend gibst du die erwarteten Netto-Cashflows ein.
Bei einer Immobilieninvestition können die Cashflows beispielsweise aus den laufenden Überschüssen nach Kosten bestehen. Für jedes Jahr können bei Bedarf unterschiedliche Werte angesetzt werden. Ein erwarteter Verkaufswert am Ende des Zeitraums lässt sich als Restwert ergänzen.
Investition mit dem NPV prüfen
Was ist der Kapitalwert einer Investition?
Der Kapitalwert ist das Ergebnis einer dynamischen Investitionsrechnung. Dabei werden zukünftige Zahlungsströme nicht einfach zusammengerechnet, sondern auf den heutigen Zeitpunkt zurückgerechnet.
Dadurch lässt sich beispielsweise beurteilen, welchen Wert erwartete Mietüberschüsse in fünf, zehn oder zwanzig Jahren heute besitzen.
Das Verfahren berücksichtigt damit einen wesentlichen Grundsatz der Finanzwirtschaft: Ein Euro heute ist wirtschaftlich mehr wert als ein Euro in der Zukunft.
Was bedeutet Net Present Value beziehungsweise NPV?
Net Present Value ist die internationale Bezeichnung des Kapitalwerts. Entsprechend bedeutet:
NPV = Net Present Value = Kapitalwert
Bei Immobilienmodellen, Unternehmensbewertungen und Investitionsrechnungen wird häufig die englische Abkürzung verwendet.
Der NPV stellt den wirtschaftlichen Mehrwert eines Investments in einer konkreten Geldsumme dar.
Wie funktioniert die Kapitalwertmethode?
Bei der Berechnung werden zunächst alle zukünftigen Cashflows auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
Anschließend wird die ursprüngliche Investition abgezogen:
Kapitalwert = Barwert der zukünftigen Cashflows + abgezinster Restwert − Anfangsinvestition
Ein positiver Restbetrag entspricht dem zusätzlich geschaffenen Kapitalwert.
Kapitalwert bei einer Immobilie: Welche Werte brauche ich?
Für die Anwendung auf eine Immobilie können beispielsweise folgende Größen verwendet werden:
- Anfangsinvestition: eingesetztes Kapital beziehungsweise betrachteter Investitionsbetrag
- jährliche Cashflows: laufende Einzahlungsüberschüsse nach relevanten Auszahlungen
- Betrachtungszeitraum: beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahre
- Kalkulationszins: die gewünschte Mindestverzinsung
- Restwert: beispielsweise ein erwarteter Verkaufserlös am Ende der Betrachtung
Welche Kosten und Finanzierungsbestandteile in den Cashflows berücksichtigt werden, sollte innerhalb der gesamten Rechnung einheitlich festgelegt werden.
Warum reicht die Mietrendite allein nicht?
Die Mietrendite ist eine nützliche erste Kennzahl, berücksichtigt jedoch häufig nur eine Momentaufnahme.
Der NPV kann dagegen Zahlungsströme über viele Jahre abbilden. Dadurch lassen sich beispielsweise veränderte Überschüsse, größere Instandhaltungen oder ein späterer Verkauf berücksichtigen.
Besonders bei langen Anlagezeiträumen kann diese dynamische Betrachtung einen deutlichen Unterschied machen.
Was sagt ein positiver Kapitalwert aus?
Ein NPV größer als null zeigt, dass der Barwert aller berücksichtigten Rückflüsse höher ist als das eingesetzte Kapital.
Damit wird die gewünschte Mindestverzinsung erreicht und zusätzlich ein rechnerischer Mehrwert geschaffen.
Ein positiver Kapitalwert von 30.000 Euro bedeutet beispielsweise, dass nach Berücksichtigung des Kalkulationszinses noch ein heutiger Mehrwert von 30.000 Euro verbleibt.
Was bedeutet ein negativer Net Present Value?
Ein negativer Wert bedeutet, dass die erwarteten Cashflows bei dem gewählten Kalkulationszins nicht ausreichen.
Das Investment kann trotzdem positive nominale Überschüsse erzeugen. Es erreicht aber nicht die Rendite, die mit dem Kalkulationszins gefordert wurde.
Gerade beim Vergleich mit alternativen Investitionen ist diese Unterscheidung wichtig.
Welche Bedeutung hat der Kalkulationszins?
Der Kalkulationszins ist eine der wichtigsten Annahmen innerhalb der Kapitalwertberechnung.
Er kann beispielsweise die Rendite widerspiegeln, die ein Investor mit einer alternativen Anlage erzielen könnte. Außerdem können Risiko, Finanzierungskosten und persönliche Renditeziele eine Rolle spielen.
Je höher der Kalkulationszins, desto geringer werden die heutigen Werte zukünftiger Cashflows.
Daher sinkt der Kapitalwert in der Regel, wenn der verwendete Zinssatz steigt.
Beispiel: NPV einer Immobilieninvestition
Ein Investor betrachtet eine Immobilie über zehn Jahre. Für die Investition werden zunächst 250.000 Euro angesetzt. Der erwartete jährliche Netto-Cashflow beträgt 15.000 Euro.
Nach zehn Jahren wird zusätzlich mit einem Rest- beziehungsweise Verkaufserlös gerechnet. Als Kalkulationszins werden 5 Prozent verwendet.
Der Kapitalwert-Rechner diskontiert nun jeden Jahresüberschuss sowie den späteren Verkaufswert. Von der Summe dieser heutigen Werte werden die 250.000 Euro Anfangsinvestition abgezogen.
Ist das Ergebnis positiv, übertrifft die Investition nach diesen Annahmen die geforderten 5 Prozent.
Wie berücksichtige ich steigende oder sinkende Cashflows?
Bei Immobilien müssen die jährlichen Zahlungsüberschüsse nicht konstant bleiben.
Sie können sich beispielsweise verändern durch:
- Mietanpassungen,
- Leerstand,
- steigende Bewirtschaftungskosten,
- Instandhaltungen,
- Modernisierungen oder
- sonstige einmalige Ausgaben.
Deshalb kann es sinnvoll sein, für jedes Jahr einen eigenen Cashflow einzugeben.
Auch ein negativer Cashflow ist möglich. Eine größere Sanierung kann beispielsweise in einem einzelnen Jahr zu einem deutlichen Mittelabfluss führen.
Wie wird ein Immobilienverkauf im NPV berücksichtigt?
Wird das Objekt am Ende des Betrachtungszeitraums verkauft, kann der erwartete Erlös als Restwert angesetzt werden.
Dieser zukünftige Betrag darf allerdings nicht vollständig zum heutigen Kapitalwert addiert werden. Ein Verkaufspreis, der erst in zehn Jahren erzielt wird, muss ebenfalls auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden.
Wie gehe ich mit Kaufnebenkosten um?
Für eine realistische Immobilienrechnung sollten auch die relevanten Erwerbskosten berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten gehören.
Werden diese Beträge als Teil des tatsächlichen Kapitalbedarfs betrachtet, sollten sie innerhalb der Anfangsinvestition entsprechend berücksichtigt werden.
Kapitalwert mit Finanzierung berechnen
Bei fremdfinanzierten Immobilien hängt die genaue Modellierung davon ab, welche Perspektive untersucht werden soll.
Eine Betrachtung des gesamten Investments unterscheidet sich von einer Berechnung aus Sicht des eingesetzten Eigenkapitals.
Wer den NPV des Eigenkapitals bestimmen möchte, sollte die tatsächlichen Zahlungsströme des Investors konsistent erfassen. Dazu können insbesondere Eigenkapitaleinsatz sowie laufende Finanzierungszahlungen gehören.
Wichtig ist, Finanzierung und Kalkulationszins nicht unsystematisch miteinander zu vermischen.
Warum verschiedene Szenarien sinnvoll sind
Eine langfristige Immobilienprognose enthält zwangsläufig Unsicherheit. Niemand kennt heute exakt den Verkaufspreis in 15 Jahren oder sämtliche zukünftigen Instandhaltungskosten.
Deshalb ist es sinnvoll, mehrere Kapitalwerte zu berechnen.
Ein mögliches Vorgehen:
- Basisszenario: realistische Annahmen
- vorsichtiges Szenario: niedrigere Cashflows und geringerer Restwert
- positives Szenario: günstigere Entwicklung
So lässt sich erkennen, ob das Investment nur unter sehr optimistischen Annahmen attraktiv erscheint oder auch bei vorsichtiger Kalkulation einen positiven NPV erreicht.
Kapitalwert und interner Zinsfuß
Eine weitere bekannte Kennzahl ist der interne Zinsfuß beziehungsweise IRR.
Während der Kapitalwert einen Geldbetrag liefert, beantwortet der interne Zinsfuß eine andere Frage: Bei welchem Zinssatz wird der Kapitalwert genau null?
Beide Kennzahlen können sich ergänzen. Für die Beurteilung des tatsächlich geschaffenen wirtschaftlichen Werts ist der NPV besonders hilfreich.
Grenzen des Kapitalwert-Rechners
Ein NPV-Rechner kann mathematisch exakt rechnen, aber keine unsicheren Zukunftswerte vorhersagen.
Das Ergebnis hängt vollständig von den eingegebenen Annahmen ab. Werden zukünftige Mieten zu hoch, Kosten zu niedrig oder Verkaufserlöse zu optimistisch angesetzt, wirkt auch der Kapitalwert besser, als die Investition tatsächlich ist.
Der Rechner sollte deshalb als Analysewerkzeug und nicht als Garantie einer zukünftigen Rendite verstanden werden.
Fazit: Kapitalwert für Immobilien und andere Investitionen nutzen
Der Kapitalwert beziehungsweise Net Present Value ermöglicht eine wesentlich umfassendere Investitionsbetrachtung als eine einfache Renditekennzahl. Er berücksichtigt die zeitliche Verteilung der Cashflows und eine gewünschte Mindestverzinsung.
Für Immobilien lassen sich laufende Überschüsse, einzelne größere Ausgaben und ein späterer Verkaufswert innerhalb eines Modells abbilden. Ein positiver NPV ist dabei grundsätzlich ein gutes Signal. Entscheidend bleibt jedoch, dass Cashflows, Kalkulationszins und Restwert realistisch angesetzt werden.
