Verkehrswertgutachten – was ist das eigentlich?

Was für einen Wert hat eine Immobilie, wie hoch ist der Hauswert? Diese Frage kann sich in einer Vielzahl an Fällen stellen, sei es bei einer Scheidung, sei es aber auch in einem Zwangsvollstreckungsverfahren, wenn die Immobilie versteigert werden soll. Sicherlich könnte man jetzt sagen, die Immobilie hat beim Kauf im Jahr X, die Summe X gekostet. Doch hier darf man nicht verkennen, der Wert einer Immobilie unterliegt einem stetigen Wandel. Sei es die Lage die sich aufgrund der Infrastruktur mit Zugang zum Verkehr, Lebensmittelgeschäften, Schulen oder wegen Kriminalität ändert, aber auch durch Mängel oder Renovierungen und Sanierungen. So kann eine Immobilie an Wert im Vergleich zur Kaufsumme sinken, aber natürlich auch steigen. Gerade aus diesem Grund muss man den Wert einer Immobilie immer unter den aktuell gültigen Gesichtspunkten ermitteln. Und genau das passiert in einem Verkehrswertgutachten.

In einem Verkehrswertgutachten werden eine Vielzahl an Faktoren ermittelt und entsprechend gewichtet, sodass letztlich der Verkehrswert, also der Marktwert der Immobilie feststeht. Ein Verkehrswertgutachten kann nicht nur für eine bebaute Immobilie eingeholt werden, sondern auch für ein Grundstück.

Dafür braucht man ein Verkehrswertgutachten

Wie am Anfang vom Artikel schon erwähnt, kann es eine ganze Reihe an Anlässe geben, bei denen die Ermittlung vom Verkehrswert wichtig ist. Neben der bereits erwähnten Zwangsvollstreckung, bei der die Einholung durch das Gericht erfolgt, kann es aber auch Grundlage bei einer Scheidung oder aber auch im Erbfall sein. Gerade wenn mehrere Erben vorhanden sind, muss man natürlich, gerade wenn das Erbe auseinandergesetzt wird, ein Verkehrswert ermittelt werden. Nur dann ist schließlich eine Bestimmung vom Erbe möglich. Eine Notwendigkeit von einem Verkehrswertgutachten kann natürlich aber auch noch in anderen Fällen bestehen, beispielsweise wenn eine Immobilie verschenkt werden soll. Dann kann sich die Notwendigkeit aus steuerrechtlicher Sicht ergeben.

Damit wiegt das Gutachten deutlichmehr als wenn man zum beispiel von einem Immobilienmakler sein Haus schätzen lässt.

Informationen für ein Verkehrswertgutachten

Damit ein Sachverständiger überhaupt in der Lage ist ein Verkehrswertgutachten erstellen zu können, benötigt dieser eine Vielzahl an Informationen. Der Umfang an Informationen hängt im wesentlichen davon ab, was für ein Bewertungsverfahren bei der Immobilie oder dem Grundstück zur Anwendung kommen. Hier gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren, dazu aber im nächsten Kapitel mehr. Der Umfang der notwendigen Informationen kann ein Auszug zu den Bodenrichtwerten sein, aber auch Bauunterlagen wie zu den Baukosten und Baupläne, Grundbuchauszüge zu den Besitzverhältnissen und eventuellen Belastungen. Zum Umfang an Informationen können aber auch Übersichtspläne zur Lage vom Grundstück und der Umgebung gehören, Auskünfte zu einem eventuellen Deckmalschutz oder zu Altlasten im Boden auf dem Grundstück. Ist die Immobilie oder das Grundstück vermietet oder verpachetet, können für ein Verkehrswertgutachten auch die Miet- und Pachtverträge von Bedeutung sein.

Aufbau von einem Verkehrswertgutachten

Den Wert einer Immobilie durch ein Verkehrswertgutachten ermitteln

Den Wert einer Immobilie durch ein Verkehrswertgutachten ermitteln

Bevor wir jetzt im Detail auf die unterschiedlichen Bewertungsverfahren bei einem Verkehrswertgutachten eingehen, beschäftigen wir uns noch kurz mit dem Aufbau von einem Verkehrswertgutachten. Am Anfang von einem Verkehrswertgutachten stehen immer die jeweiligen Objektdaten, aber auch Auskünfte zu den Besitzverhältnissen. Dann erfolgt die Grundstücksbeschreibung, wie die Lage, Abmessungen und dergleichen. Ist das Grundstück bebaut, erfolgt im Anschluss die Gebäudebeschreibung wie die Höhe, Anzahl Zimmer, baulicher Zustand und zur Ausstattung. Im Anschluss folgt die Ermittlung vom Bodenwert, dann aber auch die eigentliche Verkehrswertermittlung. Der Umfang hängt hierbei davon ab, was für ein Bewertungsverfahren man gewählt hat. Der Rechenweg und die Daten die der Rechnung zur Grunde legen, werden hierbei aufgezeigt.

Letztlich wird dann der Verkehrswert der Immobilie oder vom Grundstück aufgezeigt. Bei einem Verkehrswertgutachten kann es noch Anlagen geben. Meist handelt es sich hier um Planunterlagen zur Übersicht, aber auch Bildaufnahmen. Sodass man auch einen optischen Eindruck von der Immobilie oder dem Grundstück bekommt.

Bewertungsverfahren beim Verkehrsgutachten

Wenn es die Bewertung einer Immobilie oder von einem Grundstück in einem Verkehrsgutachten geht, gibt es unterschiedliche Verfahren, wie es auch unterschiedliche Längen von einem Gutachten gibt. Dazu aber mehr unter dem Kapitel Kosten. Hinsichtlich dem Bewertungsverfahren, so unterschiedet man hier zwischen dem Ertragswertverfahren, dem Vergleichswertverfahren, dem Residualwertverfahren und letztlich dem Sachwertverfahren. Was für ein Verfahren bei der Bewertung zur Anwendung kommen kann, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Hier spielt ganz wesentlich auch eine Rolle, ob es sich um ein bebautes Grundstück handelt oder nicht.

Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode bestimmt sich der Verkehrswert nicht auf der Grundlage von der Lage oder im Hinblick auf den baulichen Zustand. Wie man beim Begriff ERTRAGSwertmethode schon vermuten kann, geht es hier ausschließlich darum, was die Immobilie abwirft. Maßgeblich sind hierbei dann die Mieteinnahmen die erzielt werden werden, aber auch der Bodenrichtwert. Natürlich werden diese ins Verhältnis gesetzt, zu den entstehenden Kosten und auch die Restnutzdauer wird berücksichtigt. Diese Methode kann nicht nur auf eine vermietete Wohnimmobilie angewendet werden, sondern auch bei Gewerbeimmobilien und auch bei Grundstücken, wie zum Beispiel einer landwirtschaftlichen Ackerfläche die man verpachten kann.

Sachwertmethode

Bei der Sachwertmethode steht die Immobilie oder das Grundstück im Mittelpunkt vom Verkehrswertgutachten. Hierbei werden die Baukosten ermittelt, aber auch der Bodenrichtwert. Der bauliche Zustand der Immobilie, man spricht hier vom Abnutzungsverlust wird dann entsprechend abgezogen. Hierbei handelt es sich auch um die gängige Methode, wie zum Beispiel bei Verkehrswertgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren Anwendung findet.

Vergleichsbewertung

Bei einer Vergleichsbewertung wird die eigentliche Immobilie oder Grundstück nicht direkt in den Blick genommen. Vielmehr wird hier, um eine Vergleichsbewertung durchführen zu können, nach vergleichenbaren Immobilien und Grundstücken geschaut. Die hierbei feststellbaren Werte, werden dann als Grundlage übernommen. Die Vergleichsmethode hat mehrere Schwachstellen, aber auch Vorteile. Der größte Vorteil ist sicherlich die einfache Umsetzung. Schwachstellen hat sie, zum Beispiel überhaupt vergleichbare Immobilien und Grundstücke zu finden. Zumal hier dann auch nicht nur ein vergleichbares Objekt ausreicht, um eine valide Datenlage zu haben. Vielmehr hat diese Methode noch die Schwachstelle, das sie natürlich mit Ungenauigkeiten verbunden ist.

Residualverfahren

Und die letzte Methode die zur Bewertung in einem Verkehrswertgutachten Anwendung finden kann, ist das Residualverfahren. Dieses Verfahren wird auch die Bauträgermethode bezeichnet. Sie kann ausschließlich bei Grundstücken Anwendung finden. Der Verkehrswert wird hierbei nicht direkt anhand vom Grundstück ermittelt, vielmehr orientiert sich der Wert an der bestmöglichen Grundstücksnutzung. Also wie das Grundstück optiomal bebaut werden kann. Für diese Bebauung werden die Baukosten geschätzt, aber auch auf der anderen Seite die Erlöse die erzielt werden können, sei es durch Vermieten oder Verkaufen. Diese werden in Abzug gebraucht und daraus wird letztlich der sogenannte tragfähige Grundstückswert ermittelt, der das Vorhaben noch wirtschaftlich macht.

Wer darf ein Verkehrsgutachten erstellen?

Benötigt man jetzt ein Verkehrswertgutachten zur eigenen Immobilie oder möchte man grundsätzlich mal wissen, wer überhaupt diese Gutachten erstellen darf, der wird von der Antwort überrascht sein. Eine gesetzliche Regelung wer nämlich ein Verkehrswertgutachten erstellen darf, ist nämlich in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Das liegt alleine schon dem Umstand geschuldet, das die Berufsbezeichnungen Sachverständiger oder auch Gutachter, nicht geschützt sind. So darf sich auch, jeder der sich berufen fühlt, sich auch als Immobiliensachverständiger oder Gutachter für Verkehrswertgutachten bezeichnen. Letztlich können die Auftraggeber hier frei entscheiden, wer ein Verkehrsgutachten erstellt. Gerade Gerichte greifen oftmals auf Sachverständige zurück, die bei einer Industrie- und Handelskammer entsprechend als Sachverständige in dem jeweiligen Sachgebiet bestellt sind. Diese Sachverständige werden auch als „öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ bezeichnet. Solche Sachverständige müssen gegenüber der Industrie- und Handelskammer ihre besondere Sachkunde nachweisen, um überhaupt als solche bestellt zu werden. Zudem müssen sie gewisse Mindestanforderungen erfüllen.

Verkehrswertgutachten und die Kosten

Mit einem Verkehrsgutachten stellt sich auch die Kostenfrage. Grundsätzlich ist das Honorar für die Erstellung von einem Verkehrsgutachten frei verhandelbar. In der Regel bemessen sich die Kosten aber auf der Grundlage vom Verkehrswert der Immobilie. Je nach Immobilie wird man mit Kosten zwischen 800 bis 2.000 Euro rechnen müssen. Das ist aber nur eine grobe Orientierung. Auch weil hier natürlich unwesentlich ist, um was für eine Art von Verkehrswertgutachten es sich handelt. Wie im Artikel schon deutlich wurde, gibt es verschiedene Varianten. Diese Unterschiede machen sich nicht nur beim Berechnungsverfahren bemerkbar, sondern auch zum Beispiel dem generellen Umfang. So unterscheidet man hier auch zwischen einem Kurz- und einem Vollgutachten.

Im Zusammenhang mit dem Umfang vom Gutachten muss man aber immer auch beachten, das zum Beispiel ein Kurzgutachten in gerichtlichen Verfahren oftmals nicht anerkannt wird. Gerade durch die Unterschiede die es bei den Kosten für ein Verkehrsgutachten geben kann, sollte man vor der Beauftragung von einem Sachverständigen als Privatperson, sich ruhig mehrere Angebote einholen. So kann man auch leicht eventuell vorhandene Unterschiede bei den Kosten erkennen.

Wenn es um die Kosten von einem Verkehrswertgutachten geht, sollte man als Auftraggeber immer auch in den Blick nehmen, ob auch eventuelle Auslagen Gegenstand vom Honorar sind oder diese zusätzlich berechnet werden. Gerade je nach Verkehrswertgutachten kann die Einholung von kostenpflichtigen Auskünften erforderlich sein.

Gültigkeit von einem Verkehrswertgutachten

Gerade da sich der Wert einer Immobilie durch äußere Einflüsse, aber auch durch einen selbst, stetig einer Veränderung unterliegen kann, stellt sich die Frage nach der Gültigkeit. Grundsätzlich gibt es hier keinen pauschalen zeitlichen Wert, wie lange ein Verkehrswertgutachten gültig ist. Auch weil hier mehrere Faktoren noch einen Einfluss haben. Der Wert einer Landwirtschaftsfläche oder von einem Wohnhaus in einer ländlichen Region, wird nicht so starken Schwankungen unterliegen, wie eine Immobilie oder ein Grundstück in einer Großstadt oder in einem begehrten Ballungszentrum. Grundsätzlich wird ein Verkehrswertgutachten immer zu einem Zeitpunkt ausgestellt. Man unterstellt aber eine Gültigkeit von sechs Monaten, ab dem Zeitpunkt der Erstellung.

Gibt es auch Alternativen?

Natürlich werden sich manche Leser zum Schluss von diesem Artikel und der Fülle an Informationen die Frage stellen, gibt es auch eine Alternative? Im Grunde kann man diese mit einem Nein beantworten. Gerade weil ein Verkehrswertgutachten höchst unterschiedlich gestaltet sein, sowohl was die Bewertung der Immobilie betrifft, als auch beim Umfang vom Gutachten und den Kosten.

Wer allerdings nur einmal schnell den ungefähren Wert seiner erfahren möchte ist vielleicht mit einer Bewertung eines Immobilienmaklers besser aufgehoben. Diese sind auch meisten schnell erstellt.