Interview von Immonovia mit Dr. Peik Langerwisch, Immobilienmakler für Ungarn mit Schwerpunkt Balaton
Wer in Deutschland ein Haus verkauft, kann in Ungarn oft ein vergleichbares Haus kaufen und hat einen großen Teil des Erlöses übrig. Danach zahlt er für Energie weniger als in jedem anderen Land der EU. Fachleute nennen das Geo-Arbitrage.
Die Hauspreise in Ungarn sind seit 2010 um fast 300 Prozent gestiegen, stärker als irgendwo sonst in der EU. Der Abstand zu Deutschland ist trotzdem groß geblieben.
Wie gut die Rechnung heute noch aufgeht und was Käufer aus Deutschland vor dem Kauf prüfen sollten, erklärt der Immobilienmakler Dr. Peik Langerwisch.
Dr. Peik Langerwisch hat Betriebswirtschaftslehre mit Abschluss als Diplomkaufmann studiert und in Managementlehre promoviert. Er hat zwanzig Jahre in Unternehmensberatungen und Banken gearbeitet und vermittelt seit mehreren Jahren Immobilien in Ungarn, vor allem in der Region Balaton. Auf seiner Website ungarn-immobilien.ch bietet er Häuser in Ungarn an. Er verbringt einen großen Teil des Jahres selbst in Ungarn.
Herr Dr. Langerwisch, kann man als Deutscher in Ungarn ein Haus kaufen?
Ja. Deutsche brauchen wie alle Bürger der EU für den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks keine Genehmigung. Das gilt auch für Bürger der Schweiz und der EWR-Staaten Norwegen, Liechtenstein und Island. Käufer aus anderen Ländern brauchen eine Genehmigung des Regierungsamts des Komitats, in dem die Immobilie liegt.
Anders ist es bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Dazu zählen nach dem ungarischen Grundbuch alle Flurstücke, die als Acker, Weinberg, Obstgarten, Garten, Wiese, Weide, Schilffläche oder Wald eingetragen sind, und zwar auch innerhalb einer Ortschaft.
Solche Flächen dürfen nur Ungarn und Bürger der EU erwerben. Wer nicht als Landwirt in Ungarn registriert ist, darf insgesamt höchstens einen Hektar besitzen. In der Regel existieren Vorkaufsrechte der Nachbarn.
Registrierte Landwirte mit landwirtschaftlicher Ausbildung oder mindestens drei Jahren nachgewiesener landwirtschaftlicher Tätigkeit in Ungarn dürfen bis zu 300 Hektar erwerben. Bei einem Haus mit größerem Garten oder Weinberg muss man deshalb prüfen, wie die einzelnen Flurstücke im Grundbuch eingetragen sind.
Seit dem 1. Juli 2025 gilt außerdem das Gesetz zum Schutz der lokalen Identität. Gemeinden können damit ein Vorkaufsrecht einführen, die Anmeldung eines Wohnsitzes an Bedingungen knüpfen oder eine Ansiedlungssteuer erheben.
Das Gesetz gilt für Ungarn und Ausländer gleichermaßen. Besteht ein Vorkaufsrecht, haben die Berechtigten 30 Tage Zeit, sich zu entscheiden. Rund 200 Gemeinden haben solche Einschränkungen eingeführt. Ein Kaufverbot enthält das Gesetz nicht, bisher habe ich keinen Fall erlebt, in dem es einen Kauf verhindert hat. Die Verordnung der Gemeinde muss man vor dem Kauf trotzdem lesen.
Was versteht man unter Geo-Arbitrage bei Immobilien?
Geo-Arbitrage nutzt den Preisunterschied zwischen zwei Regionen. Wer in einer Region mit hohem Preisniveau Vermögen aufgebaut hat oder eine Immobilie besitzt, kauft in einer Region mit niedrigerem Preisniveau eine Immobilie mit vergleichbarer Nutzung. Die Differenz bleibt als Kapital verfügbar. Ein Beispiel: Wer am Bodensee ein Haus verkauft, kann am Balaton eine Villa kaufen und hat noch Kapital für den Ruhestand übrig.
Bei Immobilien betrifft der Unterschied zwei Ebenen. Die erste ist der Kaufpreis. Die zweite sind die laufenden Kosten für Strom, Gas, Wasser, Abfall und Gemeindesteuern. In Ungarn ist der Abstand beim Kaufpreis kleiner geworden. Bei den laufenden Kosten ist er weiterhin groß.
Ein Rechenbeispiel mit Durchschnittswerten für Kaufpreise: Ein Haus in Starnberg wird laut immowelt für 8.622 Euro pro Quadratmeter angeboten, ein Haus in Keszthely am Balaton laut negyzetmeterarak für rund 2.240 Euro. Bei 150 Quadratmetern Wohnfläche sind das rund 1,29 Millionen Euro in Starnberg und rund 340.000 Euro in Keszthely. Wer tauscht, hat rechnerisch gut 950.000 Euro übrig, vor Nebenkosten und Steuern.
Für Strom, Gas und Heizstoffe lag das Preisniveau 2025 laut Eurostat in Ungarn 61 Prozent unter dem EU-Durchschnitt, in Deutschland 22 Prozent darüber. Ungarn ist damit das günstigste und Deutschland das teuerste Land der EU.
Wie groß ist der Preisunterschied beim Kauf?
Im Landesdurchschnitt werden Häuser in Ungarn für rund 1.900 Euro pro Quadratmeter angeboten, im Süden des Landes, in Tolna, Békés, Bács-Kiskun und Baranya, für rund 900 bis 1.550 Euro. Die Hot-Spots sind Budapest und der Balaton. Hier ist das Preisniveau deutlich höher.
Am Balaton liegt der Großteil der Angebote in der Spanne von 2.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Ausnahme am Balaton ist Tihany: Häuser mit Panoramablick auf den See werden dort für 8.300 bis 13.100 Euro pro Quadratmeter angeboten und erreichen damit das Niveau des Bodensees.
Ein durchschnittliches Haus kostet am Bodensee damit gut doppelt so viel wie am Balaton, am Starnberger See etwa das Drei- bis Vierfache und an der Zürcher Goldküste etwa das Zehnfache.
Ist der Kauf trotz der hohen Preissteigerung über die letzten Jahre noch günstig?
Gemessen am deutschsprachigen Raum punkten Häuser in Ungarn immer noch mit einem niedrigeren Preisniveau.
Seit dem Frühjahr 2026 geben die Preise sogar nach. Im zweiten Quartal 2026 sind die Preise für Wohnimmobilien laut dem ungarischen Statistikamt KSH zum ersten Mal seit Ende 2022 gegenüber dem Vorquartal gefallen, um 1,4 Prozent. Im dritten Quartal sanken sie laut Notenbank MNB in den Städten außerhalb Budapests um weitere 1,4 Prozent, in den Städten Westtransdanubiens, zu denen Keszthely und Hévíz gehören, um 2,2 Prozent.
Ich bewerte das als eine Kaufchance aufgrund eines vorübergehend verunsicherten Marktes seit dem Regierungswechsel.
Wo liegt der Preisvorteil am Balaton heute konkret?
Hinter dem Ufer. Die erste Reihe am See ist teuer, wenige Kilometer landeinwärts sinken die Preise deutlich.
Für das Hinterland haben wir am 10. September 2026 auf sieben Immobilienplattformen 663 Hausangebote aus 890 Rohinseraten in 34 Gemeinden ausgewertet.
Die Angebotspreise reichen von rund 600 Euro pro Quadratmeter im einfachen Segment um Marcali bis 4.400 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Segment des Káli- und Nivegy-Beckens. Im Umland von Keszthely und Hévíz liegt das mittlere Segment bei 2.030 Euro pro Quadratmeter. Die Werte sind Angebotspreise und damit Verhandlungsansätze.
Meine Präferenz ist die Nordseite vom Raum Hévíz und Keszthely über Gyenesdiás, Vonyarcvashegy und Balatongyörök bis Badacsony.
Der Korridor von Hévíz über das Tapolca-Becken bis Balatonakali hat mehrere Orte mit ganzjähriger Versorgung und liegt in Richtung Österreich und Süddeutschland günstig. Das südliche Hinterland bietet oft mehr Haus für das gleiche Geld und über die Autobahn M7 die schnellere Verbindung nach Budapest. Dafür werden die Wege zum täglichen Bedarf länger, je weiter man sich von Siófok, Balatonlelle, Fonyód und Marcali entfernt.
Cserszegtomaj oberhalb von Keszthely ist ein Beispiel. Gute Bestandsimmobilien kosten dort rund 1.900 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, Neubauten rund 3.000 Euro. Man zahlt keinen Aufpreis für die Uferlage und hat die Infrastruktur von Keszthely in der Nähe. In der Gemeinde leben viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Welche laufenden Kosten fallen für ein Haus in Ungarn an?
Strom und Gas kosten für Haushalte etwa 30 Prozent des Niveaus im deutschsprachigen Raum, Wasser und Abwasser weniger als die Hälfte.
Beim Strom gilt 2026 ein begünstigter Tarif bis 2.523 Kilowattstunden pro Jahr. Bis zu dieser Menge kostet die Kilowattstunde rund 10 Cent, darüber rund 19 Cent. Ein ungarischer Haushalt verbrauchte 2025 laut dem ungarischen Statistikamt im Durchschnitt 2.460 Kilowattstunden. Für Wärmepumpen gibt es in der Heizperiode vom 15. Oktober bis 15. April einen eigenen Tarif ohne Verbrauchsgrenze zu rund 6,5 Cent pro Kilowattstunde.
Eine jährliche Grundsteuer legen in Ungarn die Gemeinden fest. Das kann eine Gebäudesteuer oder eine Grundstücksteuer sein. Alternativ kann die Gemeinde auch eine persönliche Kommunalsteuer einfordern. Nach meiner Erfahrung erheben die meisten Gemeinden außerhalb großer Städte von Eigentümern mit Wohnsitz in der Gemeinde keine derartigen Steuern.
Ich gebe gern ein paar Beispiele zur Gebäudesteuer, die die Größenordnung veranschaulichen.
Gesetzlich darf die Gebäudesteuer 2026 höchstens rund 8,40 Euro pro Quadratmeter betragen. Was das praktisch bedeutet, zeigt ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf 800 Quadratmetern Grundstück: In Hévíz zahlt man mit Wohnsitz nichts, wenn die Voraussetzungen der Ermäßigung von 100 Prozent erfüllt sind. In Balatonfüred sind es bei zwei begünstigten Erwachsenen mit Wohnsitz rund 88 Euro im Jahr, als Ferienhaus rund 177 Euro.
Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf, beim Verkauf und beim Erben an?
Beim Kauf zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer von 4 Prozent auf den Marktwert. Das Steueramt NAV verschickt den Bescheid einige Monate nach dem Kauf, die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung zu zahlen.
Für den Anwalt sind meist rund 1 Prozent einzuplanen. Eine Käuferprovision für Makler fällt in der Regel nicht an. Es ist üblich in Ungarn, dass der Verkäufer die Provision zahlt. Gesetzlich ist das nicht geregelt, so dass auch einige Makler von Verkäufern und Käufern Provision beziehen.
Beim Verkauf ist ein Gewinn mit 15 Prozent Einkommensteuer belastet. Die Bemessungsgrundlage sinkt mit der Haltedauer: im zweiten Jahr nach dem Erwerb auf 90 Prozent, im dritten auf 60 Prozent, im vierten auf 30 Prozent. Ab dem fünften Jahr ist der Gewinn steuerfrei. Wie die Berechnung im Einzelnen aussieht, habe ich in einem Beitrag zu den Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Ungarn beschrieben.
Beim Erben muss man das ungarische und das deutsche Recht zusammen betrachten. In Ungarn sind Erben in gerader Linie, Geschwister, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner von der Erbschaftsabgabe befreit. Für andere Erben beträgt sie 18 Prozent, bei Wohneigentum 9 Prozent.
Ob das am Ende gilt, entscheidet der Bezug zu Deutschland. Haben der Erblasser oder der Erbe in Deutschland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt, unterliegt der gesamte Erwerb der deutschen Erbschaftsteuer, auch das Haus in Ungarn.
Wer seinen Wohnsitz dauerhaft nach Ungarn verlegt, muss die Lage neu prüfen lassen, denn deutsche Staatsangehörige bleiben noch fünf Jahre nach dem Wegzug in Deutschland erbschaftsteuerpflichtig.
Bei Mieteinnahmen aus Ungarn gilt für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011. Die Einnahmen werden in Ungarn besteuert und sind in Deutschland steuerfrei. Weil die Immobilie in der EU liegt, erhöhen sie auch den deutschen Steuersatz nicht. Für die eigene Situation gehört diese Frage zu einem Steuerberater, der beide Länder kennt.
Worauf müssen Käufer beim Kauf eines Hauses in Ungarn achten?
Ein sauberer Grundbuchauszug reicht nicht. Er zeigt die eingetragenen Rechte und Lasten. Ob die Gebäude auf dem Grundstück genehmigt sind und der Katasterkarte entsprechen, zeigt er nicht.
Häufig fehlen nachträglich gebaute Anbauten, geschlossene Terrassen, Garagen, Gästehäuser oder Sommerküchen in der Karte.
Grundbuch, Katasterkarte und die Situation vor Ort müssen deshalb verglichen werden. Zu prüfen sind außerdem die zulässige Nutzung, etwa ob ein Ferien- oder Wirtschaftsgebäude dauerhaft bewohnt werden darf, sowie der Verlauf des Zauns gegenüber der amtlichen Grenze, die rechtliche Sicherung der Zufahrt und mögliche Schutzgebiete.
Bei der Bausubstanz ist bei Lehmbauten und Häusern aus der Nachkriegszeit Vorsicht geboten. Unsanierte Häuser aus den 1980er-Jahren werden oft mit Abschlägen gehandelt, weil die Renovierungskosten in Ungarn stark gestiegen sind. Baupläne und Grundrisse sind bei älteren Häusern oft nicht mehr vorhanden.
Es ist ratsam, einen Anwalt zu wählen, der Verträge zweisprachig ausfertigt, damit klar ist, was unterschrieben wird.
Den Kaufpreis wickeln Käufer bei größeren Summen über das Treuhandkonto des Anwalts ab. Seit dem 1. Juli 2026 gelten dafür neue Vorschriften im ungarischen Anwaltsgesetz. Käufer haben gesetzlich geregelte Einsichtsrechte, und ab einem Treuhandbetrag von 400 Millionen Forint, rund 1,1 Millionen Euro, muss ein zweiter Anwalt in die Freigabe eingebunden werden.
Mit welchen Risiken muss ein Käufer von Immobilien in Ungarn umgehen?
Preise und laufende Kosten sind in Forint, das Vermögen vieler Käufer ist in Euro. Sowohl bei längeren Vertragsverhandlungen als auch bei einem möglichen späteren Wiederverkauf ergibt sich daher ein Wechselkursrisiko. Fällt der Forint zwischen Kauf und Verkauf, verliert das Haus in Euro an Wert, auch wenn der Preis in Forint gleichbleibt.
Das zweite Risiko ist ein Liquiditätsrisiko. Ein Wiederverkauf ist nicht in allen Regionen Ungarns in nützlicher Zeitspanne oder nur mit größeren Preisabschlägen möglich. Während in der Balaton-Region nach meiner Erfahrung im Normalfall je nach Preissetzung Häuser in Zeitspannen von sechs Monaten bis zwei Jahren den Besitzer wechseln, ist es in Südungarn außerhalb der nachgefragten Gebiete wesentlich schwieriger.
Das dritte Risiko ist ein politisches Risiko, das derzeit viele beschäftigt. Es gab viel medialen Wirbel um den Regierungswechsel. Und es gab einige Maßnahmen der neuen Regierung wie die Amtsenthebung des Präsidenten, den forcierten Rücktritt des Generalstaatsanwalts und die Festnahme zweier ehemaliger Minister, die aus der Ferne betrachtet Anlass zur Sorge gaben.
Das tagtägliche Leben hat sich nicht geändert. Die wesentlichen Vorteile Ungarns als Land bleiben sowohl im Bereich der Kosten für Immobilien und Nebenkosten als auch in der Ruhe und Sicherheit sowie der Attraktivität der Umgebung bestehen.
Und was raten Sie jemandem, der jetzt über ein Haus in Ungarn nachdenkt?
Wenn Sie sich für ein Haus in Ungarn interessieren, schauen Sie mehrere Lagen vor Ort an und erleben Sie das Haus zu verschiedenen Jahreszeiten.
Die Angebotspreise sind immer Verhandlungsansätze, und nach den Unsicherheiten im Markt und den Preisrückgängen seit dem Frühjahr 2026 haben Käufer mehr Spielraum als vor einem Jahr, den Angebotspreis zu verhandeln.
Herr Dr. Langerwisch, vielen Dank für das Gespräch.
