Vermögensaufbau mit Immobilien – großer Ratgeber

Immobilien als Thema ist heutzutage stark angefragt. Der Immobilienboom ist durch den Nullzins entstanden. Keine Branche, kein Markt hat so von den Nullzinsen profitiert, wie der Immobilienmarkt. Fast jede Wohnung, jedes Haus, jede Villa, findet heutzutage einen Käufer. Das „Betongeld“ ist gefragt und die Preise steigen. Ein Vermögensaufbau durch Immobilien ist angesagt

Warum Vermögen aufbauen mit Immobilien?

Vorteile:

Es gibt viele Gründe und Vorzüge, wenn man den Vermögensaufbau mit einem Immobilienkauf gestaltet. Innerhalb der Altersvorsorge ist man so geschützt und auch eine Sicherheit innerhalb des Inflationsschutzes ist gewährleistet. Allgemein bieten Sachwerte Beständigkeit und einen hohen Inflationsschutz. Die Mietausfallversicherungen und die Mieten selbst bieten ebenfalls eine Sicherheit. Betreiberimmobilien, Mietpoolvereinbarungen sind weitere Sicherheitsvorteile beim Vermögensaufbau durch Immobilien.

Allgemein sind die Rahmenbedingungen hervorragend, wenn es um einen Vermögensaufbau geht in diesem Bereich. Die Zinsen sind niedrig und die Vorteile steuerlich groß. Die Hebelwirkung durch einen Abspareffekt ist gegeben und dadurch entstehen die idealen Rahmenbedingungen. Es ist lohnend, wenn man die Verwaltung einer Immobilie und die Themen um die Vermietung herum hier abgibt.

Ein weiterer Vorteil ist es, dass eine Immobilie niemals über Nacht einfach wertlos werden kann. Bei Aktien ist das tatsächlich möglich. Somit wird der Immobilienkauf beim Vermögensaufbau auch „Betongeld“ genannt. Der Wert dieser Anlagen zum Vermögensaufbau bleibt in der Regel relativ stabil. Manchmal steigt der Wert einer Wohnung oder eines Hauses noch dazu enorm an. Wer beim Vermögensaufbau auf Immobilien setzt, kann zudem die Sanierungs- und Anschaffungskosten per zwei Prozent im Jahr steuerlich abschreiben.

Wertsichere Geldanlage wenn gut gewählt

Vermögensaufbau mit Immobilien

Vermögensaufbau mit Immobilien

Eine Investition in Immobilien und damit eine Vermögenssteigerung lohnt sich immer, denn Immobilien zählen seit jeher zu den vielversprechendsten und wertstabilsten Wertanlagen. Sie sind nicht wegzudenken aus dem Leben und Wohnraum ist niemals wegzudenken. Gerade wenn es um dichtbesiedelte Gebiete geht, ist ein schönes Haus immer wertvoll und interessant, wenn man sein Vermögen aufbauen möchte. Die moderne Wohnung ist Gold wert und der Anleger profitiert hier auf lange Sicht.

Des Weiteren sichern die Mieterträge eine verlässliche und stabile Finanzlage. Sie sind eine angenehme Einnahmequelle für den Besitzer der Immobilie. Gerade wenn man mehrere Wohnungen besitzt und vermietet, sollte man auf einen Langzeitmieter setzen. Dadurch hat der Besitzer ein passives aber stabiles Einkommen. Schon nach wenigen Jahren relativieren sich hier die Tilgungskosten und später hat man ein Plus auf dem Sparkonto.

Auch vom Fremdkapitaleinsatz kann man profitieren und die Renditeimmobilien werden hier für Vermögensinteressierte immer interessanter. Hier suchen die Käufer nach einem idealen Objekt für eine Investmentstrategie. Es sollte in diesem Bereich viel Eigenkapital vorhanden sein. Durch den derzeitig niedrigen Zinssatz lohnt sich auch der Einsatz des Fremdkapitals momentan.

Viele kombinieren auch den Kauf von Immobilien für den Vermögensaufbau mit dem Kauf von Aktien. Der Börsengewinn ermöglicht privaten Luxus und auch als Sonderzahlung für einen Immobilienkauf kann man diese Gewinne nutzen.

Somit ist die Immobilie die beste Geldanlage momentan.

Kredithebel / Leverage Effekt

Der Leverage Effekt oder Kredithebel ist dann vorhanden, wenn sich unter gewissen Bedingungen die Eigenkapitalrentabilität erhöht, durch das, dass man mehr Fremdkapital anlegt und investiert. Wer also gezielt Schulden macht, macht im Grunde auch mehr Gewinn. DAs klappt dann, wenn der prozentuale Ertrag aus den Immobilien-Investitionen deutlich größer ist, als der Zins des Fremdkapitals. Denn sonst würde man mehr Geld für die Aufnahme des fremden Kapitals bezahlen, als man an der Immobilie selbst verdient. Der negative Leverage Effekt ist dann vorhanden, wenn sich ein Einsatz von Fremdkapital nicht lohnt.

Der positive Leverage Effekt zeigt sich, wenn der Fremdkapitalzins niedriger ist als eine Gesamtkapitalrendite. Der Begriff „Leverage Effekt“ kommt aus dem Englischen: financial leverage effect. Er wird auch Kredithebel genannt, da es eine Hebelwirkung des Fremdkapitals gibt. Diese bezieht sich auf die Kapitalstruktur des Unternehmens innerhalb des Investitions- und Finanzmanagements. Durch eine gezielte Verschuldung wird das eingesetzte Fremdkapital dann erhöht. Die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf wird durch den Leverage Effekt gesteigert.

Lesetipp: Meist sucht man Cashflow Immobilien

Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital

Viele fragen sich, ob ein Vermögensaufbau mit Immobilien auch ohne Eigenkapital möglich ist. Die Antwort ist eindeutig: Ja mit einem entsprechend hohen Einkommen kann man auch beim Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital mitmachen.

Grundsätzlich sind Immobilien als ideale Kapitalanfrage gefragter denn je. Es gibt mehrere Strategien für den Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung ist hier beispielsweise eine Möglichkeit, damit man ohne Eigenkapital investieren kann in eine Immobilie. Die richtige Strategie ist hierbei wichtig. Der positive „Immobilien Cashflow“ ist hier zu beobachten, das heißt, dass eine Immobilie immer mehr Einnahmen bringen muss, als die Ausgaben hat. Überstützt ein Objekt zu kaufen, kann nachteilig sein. Die gekaufte Immobilie muss schnellstmöglich in die schwarzen Zahlen kommen, damit man die Tilgung schnell abbezahlen kann. Die Vollfinanzierung oder ein digitales Crowdinvesting in eine Immobilie sowie die die Kooperation mit einem anderen Investor kann hier interessant sein. Ein erfahrener Immobilieninvestor achtet immer auf kleinere Investitionen und plant seine Liquidität genau sowie eine langfristige Tilgung. Beim Kauf ist auf die Lage und das Vermieten der Immobilie zu achten.

Vollfinanzierung

Unterschiedliche Aspekte rücken so in den Fokus. Die Immobilie muss bei einer Vollfinanzierung immer rentabel sein. Vor allem die Attraktivität einer Immobilie ist wichtig bei der Auswahl und der Finanzierung ohne eigenkapital. Leeerstände in der Umgebung sind zu beachten und die Ausstattung des Hauses soll genau angeschaut werden. Die Höhe der Mieteinnahmen ist ebenfalls wichtig. So kann das Fremdkapital dann schnell zurückbezahlt werden.

Eine optimale Kalkulation der Tilgung und der Liquidität ist beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital ebenso wichtig, wie ein ausreichendes Einkommen. Eine Baufinanzierung oder eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine kurzfristige Angelegenheit. Die langfristige Liquiditätsplanung ist hierbei wichtig. Die Kaufnebenkosten müssen immer mit beachtet werden und die laufenden Kosten einer Immobilie. Auch die steuerlichen Abzüge sind hier von Vorteil. Es kann bei einer Tilgung wichtig sein, dass man kurze Zeit, gerade wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, eine höhere Rate tilgen muss. Grundsätzlich gilt, je schneller man die Schulden abbezahlt, umso günstiger wird die Immobilien-Finanzierung. Die Sicherheit wird außerdem steigen.

Nachteile Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital

Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital für den Vermögensaufbau kaufen möchte, muss mit höheren Zinsen rechnen durch die Risikoaufschläge. Mit dem Fremdkapitalanteil steigen auch die Risikozuschläge an. Die Banken erheben hier wichtige Zuschläge, sobald man ungefähr 60 % Fremdkapital benötigt. Dann werden die Risikozuschläge stückweise erhöht, was zeigt, dass man ohne Eigenkapital die teuersten Lösungen erhält. Das ist ein großer Nachteil des Vermögensaufbaus mit Immobilien ohne Eigenkapital.

Risikozuschlag bedeutet, dass ein zusätzlicher Aufschlag zum Zins dazugerechnet wird. Die jeweils darlehensgebende Bank setzt diesen Risikozuschlag dazu, da sie ein Ausfallrisiko als hoch einstuft. Auch bei privaten Baufinanzierungen werden diese Risikozuschläge berechnet und vorgenommen, falls der sogenannte „Beleihungsauslauf“ mehr als 60 % beträgt. Kreditnehmer müssen hier mit mehr Zinsen rechnen wenn Sie kein oder wenig Eigenkapital haben. Nachrangige Darlehen können als eine Art Ersatz für eigenes Geld dienen. Die KfW (bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt solche nachrangigen Darlehen. Der Zinssatz ist hier marktüblich und der Beleihungsauflauf gering.

Ein solches Darlehen erscheint aus der Sicht der KfW oder einer anderen Förderbank dann als Eigenkapital. Daher wird so auf einen Risikozuschlag verzichtet, falls das Darlehen und das Eigenkapital mindestens 40 % erreicht (gerechnet von der Investitionssumme). Sehr hohe Risikozuschläge sind schlecht für die Profitabilität der Immobilienfinanzierung. Die monatlichen Raten sind so höher und auch die Zeit bis zur kompletten Tilgung ist länger. Viele finanzielle Vorteile einer Finanzierung gehen so verloren.

Gibt es Risiken beim Vermögensaufbau mit Immobilien

Es gibt diverse Risiken bei einem Vermögensaufbau mit Immobilien dazu zählen:

Lange Laufzeiten sind nur schwer zu kalkulieren, kurzfristige Gewinne nur schwer möglich. Die niedrigen Zinsen sind derzeit sehr interessant, doch auf die Gesamtkosten wirken sie sich eher negativ aus. Diese sind oftmals sogar höher, als bei einem Darlehen mit einer niedrigen Laufzeit und einem hohen Zinssatz.

Die Nebenkosten sind ebenfalls als gewisses Risiko zu sehen, denn oftmals zeigt der Verkaufspreis nicht die Endsumme, die zuletzt bezahlen muss. Beim Immobilienkauf fallen die Instandhaltungskosten, die Grunderwerbssteuer, der Notar und die Maklerprovision an. Viele Käufer können oftmals durch die doch hohen Nebenkosten Zinsen oder andere Zahlungen nicht mehr leisten.

Wertsteigerungen sind unsicher

Das Risiko bei einem Vermögensaufbau durch einen Immobilienkauf liegt auch darin, dass eventuell die Wertsteigerung, die man beim Kauf gehofft hat, sich nicht zeigt. Das Risiko ist, dass der Verkauf keine profitable Sache ist und eine Wertminderung ist immer ein gewisses Risiko beim Kauf. Auch ein Langzeitmieter, der sich nicht um die Immobilie kümmert, ist ein Risiko. So kann eine Wertminderung geschehen und der Eigentümer muss eventuell eine Immobilie mit Verlust verkaufen.

Wer vorzeitig verkaufen muss, kann ebenfalls finanzielle Verluste beim Immobilienkauf erleiden. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung muss dann bezahlt werden. Das ist dann fällig, wenn ein Darlehen bzw. die Finanzierung vor dem Ablauf der Frist beendet werden muss. Diese Zahlungen sind hoch.

Mietausfälle und Leerstand

Beim Vermieten können ebenfalls Probleme auftauchen Mietausfälle, Leerstände und unzuverlässige Mieter machen Sorgen. Eine Tilgung der Immobilie muss weiter laufen und viele Käufer können durch schlecht zahlende Mieter oftmals Ihr Darlehen nicht mehr bezahlen.

Die Immobilienpreise steigen immer weiter, daher bringen die Käufer weniger Eigenkapital mit. Die monatliche Tilgung wird höher. Es lohnt sich also, mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital zu haben. Kombiprodukte sind ebenfalls ein Risiko. Sie beinhalten Aktien und eine Immobilie beispielsweise. Sie sind risikoreich, da sich auf dem Aktienmarkt schnell etwas ändert und die Kurse sinken können. Ein weiteres großes Risiko beim Vermögensaufbau durch Immobilien liegt darin, dass ein offenes Darlehen noch besteht, nachdem die Laufzeit schon abgelaufen ist. Dann benötigt der Kunde einen anderen Kredit und die Zinssätze ändern sich meist zum Nachteil.

Mit einer Budgetrechnung kann man Gefahren beim Immobilienkauf minimieren. Alle Ausgaben und Erträge werden hier zusammengerechnet und gegenübergestellt. Dieses Gegenüberstellen hilft, dass man den Überblick behält. Auch ein Finanzierungsvertrag vom Experten hilft, dass die passendste Finanzierung herausgefiltert wird. Wer vernünftig Eigenkapital einbringt und die Erwerbsnebenkoste nicht unterschätzt, hat gute Chancen auf Erfolg.

Wie konkret Vorgehen

Beim Vermögensaufbau mit Immobilien ist beim Immobilienangebot bzw. beim Immobilienkauf auf einige wichtige Punkte zu achten. Zuerst einmal sind die Kernfragen zu beantworten, wie was für eine Immobilie soll man kaufen. Auch die Frage, wo man sie kaufen soll, steht im Fokus. Die Örtlichkeit bestimmt oftmals den Erfolg.
Es ist sehr wichtig, das Immobilienangebot sinnvoll zu prüfen, die Banken helfen hier oftmals weiter. Die optimale Finanzierung kann man auch bei den Vergleichsseiten finden.

Lesetipp: Viele setzen auf die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Fazit Vermögensaufbau mit Immobilien

Ein Vermögensaufbau mit Immobilien in unserer Zeit ist sinnvoll und zu empfehlen. Jedoch gibt es hierbei auch größere Risiken, wie bei allen Investitionen. Sie können, müssen aber nicht auftreten. Es gibt keine echte Garantie, dass man beispielsweise eine Wertsteigerung hat, doch die derzeitige Immobilienlage ist von daher sehr positiv zu sehen. Egal ob Wohnungskauf oder Hauskauf: Mit der richtigen soliden Finanzierung, ca. 20 bis 30 % Eigenkapital und der guten Auswahl der Immobilie, stehen die Chancen für einen optimalen Vermögensaufbau gut. Neben den niedrigen Zinsen sind auch die Laufzeiten ein wichtiges Element und müssen dabei beachtet werden. Risiken können auch durch schlecht zahlende Langzeitmieter entstehen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kauft eine hochwertige Immobilie und achtet bei der Auswahl des Mieters auf dessen gute Zahlungsposition. Grundsätzlich hilft eine Budgetrechnung immer weiter, um sich einen sicheren Immobilienkauf zu ermöglichen.

Schreiben Sie einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.