Wenn Sie Ihr passives Einkommen aufstocken wollen und mit der Immobilieninvestition liebäugeln, dann sollten Sie den Cashflow der Immobilienangebote berücksichtigen. Auch wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Renditeobjekt an einen anderen Investor zu verkaufen, ist der Cashflow ein wichtiger Parameter zur Objektbewertung und gehört unbedingt in Ihre Unterlagen. Bei Investoren und Anlegern heißt es oft „Cash ist King“! Wer seine Immobilie an einen Investor verkaufen will, der sollte den Cashflow seiner Immobilie ermitteln. Wer viel Geld in ein Objekt investiert, z.B. in ein Studentenwohnheim, der möchte wissen, welchen Geldfluss er aus den Einnahmen zu erwarten hat. In diesem Beitrag erfahren Sie, was der Cashflow bei Immobilien genau ist, aus welchen Bausteinen sich der Cashflow ermitteln lässt und welche Vorteile die Berechnung bringt.
Was ist eine Cashflow Immobilie?
Eine Immobilie mit positivem Cashflow ist eine rentable Investition, denn je höher der Cashflow, desto lukrativer ist das Geschäft für den Investor. Wenn Sie vorhaben, Ihr Objekt an einen Investor zu verkaufen, dann dürfen Sie es nicht versäumen, den Cashflow der Immobilie zu ermitteln. Mit einem hohen Cashflow kann der Investor hohe Zahlungsflüsse erwarten, deswegen ist die Kennzahl besonders wichtig und sagt aus, ob es sich beim Verkaufsobjekt um ein Renditeobjekt handelt. Ein Investor will ein rentables Objekt kaufen, denn er lässt das Geld für sich arbeiten und hat es zum Ziel, sein passives Einkommen stetig zu erhöhen. Immobilien mit niedrigem Cashflow stellen ein Verlustgeschäft dar, deswegen will jeder Immobilienverkäufer einen hohen Cashflow vorzeigen können.
Wie berechnet sich der Cashflow der Immobilie?
Bei der Ermittlung des Immobilien-Cashflows werden sämtliche Ausgaben mit den möglichen Einnahmen gegenübergestellt. Wer den Cashflow der Immobilie berechnen will, der zieht die Ausgaben von den Einnahmen einfach ab und hat das Ergebnis auf der Hand. Objekte mit einer hohen Rendite sind Häuser und Wohnungen mit hohem Cashflow und besonders interessant für Investoren. Für die detaillierte Berechnung kommen folgende Parameter in Betracht:
- Kosten für das Darlehen / die Kreditrate
- Kosten für die notwendige Instandhaltung, Sanierung und Reparaturen
- Hausverwaltungskosten
- Servicekosten, z.B. Reinigungs- und Hausmeisterdienstleistung
Und auf der positiven Seite stehen die Mieteinnahmen (Kaltmiete)
Kaufpreis und Kaufnebenkosten z.B. Anwalt, Notar, Makler spielen an der Stelle keine Rolle (außer dass diese eventuell die Kreditrate erhöhen).
Die Abschreibungen und Steuern werden von den meisten auch nicht in der Cashflow Betrachtung berücksichtigt.
Welche Sicherheit bietet der Cashflow für Investoren und potenzielle Käufer?
Immobilien mit hohem Cashflow gelten als besonders rentabel, denn niedrige Betriebskosten und hohe Mieteinnahmen sind ein Garant für Anleger und Investoren. Wer in ein Renditeobjekt investieren will, der braucht Sicherheit und möchte keine Fehlinvestition leisten. Durch den Cashflow Nachweis haben Sie es als Investor einfacher, das richtige Objekt ausfindig zu machen:
Hoher Cashflow bietet Sicherheit in Bezug auf die Gebäudeenergieeffizienz und der Reparaturen
Eine Cashflow Immobilie bietet Sicherheit, falls unerwartete Sanierungen auf einen zukommen
Eine Immobilie mit hohem Cashflow ist rentabel. Aus dem Cashflow kann man Sanierungen und Modernisierungen stemmen. Dadurch erhöht sich abermals der Cashflow. Größtenteils können die Kosten teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Und eine Unterstützung der KFW gibt es noch obendrauf.
Alte Gebäude, ohne ausreichende Dämmung und energetische Instandhaltung erzeugen weitaus mehr Kosten und haben daher häufig nur kurzfristig höheren Cashflow, als Objekte, die auf den neuesten Stand gebracht wurden.
Wer ein Haus oder eine Wohnung mit niedrigem Cashflow kauft, der hat mehr Sicherheit und Bestätigung im Hinblick auf bereits erledigte Handwerkerleistungen und Modernisierungsmaßnahmen. Die Immobilie sollte dann nämlich bereits auf dem neusten Stand sein und keinen Instandhaltungsstau aufweisen.
Cashflow ermöglicht Flexibilität, auch für neue Investments
Wenn Sie Objekte mit positivem Cashflow kaufen, dann wirkt sich das positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, denn Sie haben ausreichend Sicherheiten in der Hand. Sie können neue Investments leichter planen, wenn Sie über den aktuellen Cashflow Bescheid wissen.
Das gegenteilige Konzept ist der Hauskauf ohne Eigenkapital. Hier soll das Eigenkapital als Sicherheit für zukünftige Investments dienen.
Wie kann man eine Cashflow Immobilie kaufen?
Wer Cashflow Immobilien kaufen will, der schaut sich auf Immobilienportalen für Investoren um und beobachtet den Markt und verfolgt die Marktentwicklung der vergangenen Jahre. Für den Kauf und den Verkauf von Renditeobjekten und Cashflow-Immobilien gibt es Online Netzwerke, die maßgeblich von Investoren und Anlegern genutzt werden. Es gibt Online Plattformen für Investoren, die es unkompliziert und schnell ermöglichen, gute Cashflow Objekte ausfindig zu machen und zu kaufen.
Aber der wahre Geheimtipp ist das regionale Netzwerk. Erzählen Sie allen Freunden, Handwerker und jedem den Sie treffen, dass Sie eine Immobilie kaufen möchten
Wie lässt sich der Cashflow einer Immobilie erhöhen?
Mit einfachen Maßnahmen können Sie den Cashflow des Objekts nachhaltig erhöhen und auf lange Sicht, mehr Rendite erzielen. Diese Möglichkeiten stehen Ihnen für die Steigerung zur Verfügung:
Energetische Sanierung hilft auf lange Sicht Betriebskosten einzusparen
Auf den ersten Blick erscheint die energetische Sanierung alter Gebäude aufwendig und wenig rentabel, denn große Summen müssen für die Energieeffizienz aufgebracht werden. Allerdings können Sie die Betriebskosten des Gebäudes enorm senken und die Wohnqualität stark verbessern. Durch die Verbesserungsmaßnahmen ist die Immobilie interessanter für Mieter und wird stärker nachgefragt. Dies erhöht die Kaltmiete. Ebenso können Teile der Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Optische Verschönerungs- und Modernisierungsmaßnahmen steigern die Attraktivität
Alte Fliesen, Teppiche und Tapeten haben in einer Cashflow-Immobilie nichts zu suchen, denn ein Renditeobjekt ist ansprechend, qualitativ hochwertig und zeichnet sich durch seine Attraktivität aus. Gegebenenfalls lohnt es sich sogar ganze Wände zu versetzen, wenn der Grundriss und das Wohnkonzept veraltet ist. Durch das Erneuern der Armaturen, Küchenzeilen und sanitären Anlagen, erhält die Immobilie ein neues Gesicht und ist für Mieter und Käufer attraktiver.
Mit einem größeren Eigenkapitaleinsatz senken Sie die Kreditraten und erhöhen den Cashflow
Haben Sie Eigenkapital zur Verfügung? Lassen Sie das Geld nicht einfach auf dem Konto liegen, denn dort kann es nicht für Sie arbeiten. Besser ist es, das Geld sinnvoll zu investieren und der schleichenden Geldentwertung zu entfliehen. Wenn Sie mehr Eigenkapital in die Kreditfinanzierung einfließen lassen, dann senken Sie die Kreditrate und können die Tilgungsrate anpassen und die Immobilie schneller abbezahlen. Gleichzeitig erhöht sich der Cashflow.
Keine Angst, Grundschulden können ebenso wie Bargeld in den nächsten Kauf mit einfließen.
Mehr Miete verlangen und die Rendite steigern
Sie dürfen aufgrund einer Sanierung die Miete erhöhen und steigern die Mieteinnahmen und somit den Cashflow des Objektes. Reguläre Mieterhöhungen können auch dazu beitragen, den Cashflow zu erhöhen. Werden die Mieterhöhungen allerdings vorgenommen, ohne dabei an Modernisierungsmaßnahmen und die Steigerung des Wohnkomforts zu berücksichtigen, ärgern sich Mieter über die hohen Mietkosten und suchen sich eine attraktivere Bleibe. Das Objekt verliert an Attraktivität, wenn es nicht regelmäßig gepflegt und gewartet wird.
Fazit: Erhöhen Sie Ihr passives Einkommen und investieren Sie in Cashflow Immobilien
Mit einfachen Mitteln können Sie Ihr passives Einkommen erhöhen und das Geld für Sie arbeiten lassen. Werden Sie zum Investor und kaufen Sie günstige und rentable Cashflow Immobilien als Kapitalanlage. Kaufen Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie und steigern Sie den Cashflow mit einfachen Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz erhöhen und den Wohnkomfort steigern. Steigern Sie die Attraktivität des Objekts und erhöhen Sie den Cashflow, damit Sie das Beste aus Ihrer Renditeanlage herausholen.
Mit einer Cashflow-Immobilie können Sie durchstarten und langsam ein passives Einkommen aufbauen. Kaufen Sie veraltete Immobilien, lassen Sie diese sanieren und bringen Sie diese auf den neuesten Stand. Anschließend verkaufen Sie das Objekt als Cashflow Immobilie und machen dabei ein gutes Geschäft, denn Investoren sind bereit gute Preise für Cashflows zu zahlen. Wenn Sie ein Ihr Renditeobjekt verkaufen wollen, dann bedenken Sie vorher, welche Maßnahmen sinnvoll sind, um den Cashflow kurzfristig zu erhöhen. Mit einfachen Maßnahmen können Sie die Rendite des Objekts steigern und mehr Geld aus dem Verkauf herausholen.
