Gewerbeimmobilie – der optimale Standort

Wenn ein Unternehmen sich auf die Suche nach einem neuen Standort oder nach einer Standortverlagerung begibt, sollte im Vorfeld hier eine genaue Standort- (mit Makro- und Mikroanalyse) – und Marktanalyse durchgeführt werden. Ziel dieser Analysen ist es, das unternehmerische Risiko zu vermindern, weil ein solcher neuer Standort für den zukünftigen Erfolg des Unternehmens entscheidend sein kann. Eine solche Analyse ist dann auch für eine selbstständige Person oder für jemand, der ein Gewerbe eröffnen möchte, im Vorfeld vor einer Entscheidung durchgeführt werden sollte, von großer Bedeutung.

Die Vorgehensweise bei einer solchen Analyse

Die Standortanalyse

Dabei wird zunächst zwischen den harten sowie weichen Standortfaktoren unterschieden.

Zu den harten Faktoren gehören beispielsweise eindeutig definierbare Größen, wie zum Beispiel Verkehrsanbindungen, vorhandene Parkplätze, die vor Ort vorhandene Infrastruktur (zum Beispiel die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel), Auflagen für den Umweltschutz, Mietpreise, Lagermöglichkeiten, Zugangsmöglichkeiten der Lieferanten, Lohnkosten oder die regional vorhandene Arbeitslosenquote.

Des Weiteren gehören hier auch die Analyse der wirtschaftlichen Faktoren (wie beispielsweise das Kaufkraftniveau), die Analyse der soziodemografischen Faktoren (zum Beispiel die örtlichen Lebensstile), die Analyse der demografischen Entwicklung (zum Beispiel die vorhandenen Altersklassen) und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit dazu.

Zu den weichen Faktoren gehören solche Punkte, die auf einer subjektiven Einschätzung aufbauen und objektiv schwer messbar oder auch greifbar sind. Dazu gehören zum Beispiel die Qualität der vor Ort vorhandenen Wohnverhältnisse oder das Image von einer bestimmten Region, in dem sich dann der Standort befinden soll. Dabei unterscheiden sich dann individuell jeweils von Unternehmen zu Unternehmen die weichen Punkte. So wird jemand, der Spielautomaten aufstellt, sicherlich eine andere Lage bevorzugen wie ein Feinkosthändler. Ansonsten gilt Lage Lage Lage.

Das ist es auch wichtig, im Vorfeld sich im Klaren darüber zu sein, zu welchem Zweck diese Gewerbeimmobilie genutzt werden soll. Diese Festlegung ist dann die Basis, aus der sich dann auch die Zielgruppe definiert werden kann. Gerade dieser Punkt ist dann auch ausschlaggebend für den späteren Umsatz und Gewinn.

Die Makro- und Mikroanalyse

Wenn die Fragen der Standort-Analyse geklärt sind, kommt die Beschäftigung mit der Makroanalyse. Das bedeutet, es geht um das jeweilige Bundesland oder die jeweilige Region oder um eine konkrete Stadt oder um einen Stadtteil, in der eine solche Gewerbeimmobilie gesucht wird.

Bei der sich daran anschließenden Mikroanalyse liegt der Schwerpunkt auf der näheren Umgebung der ausgesuchten Gewerbeimmobilie. Dazu gehören zum Beispiel die öffentlichen Verkehrsmittel oder die vor Ort vorhandene Konkurrenzsituation.

Die Marktanalyse

Hier werden dann die quantitativen und qualitativen Komponenten von Nachfrage und Angebot erhoben.

Hierbei geht es dabei zum Beispiel um die Frage, ob der regional vorhandene Markt für das von dem Unternehmen angebotene Produkt interessant ist? Dabei spielt hier wiederum die Zielgruppe eine wichtige Rolle.
Wenn es hier zum Beispiel um eine Gewerbeimmobilie für einen Einzelhandelsstandort geht, so hilft hier zum Beispiel die Durchführung von Frequenzzählungen. Dazu gehört hier auch die Frage, ob der Umsatz ausschließlich von der Laufkundschaft abhängig ist oder auch von anderen Kundenzielgruppen?

Zusätzlich sollte dann in eine solche Gesamtbetrachtung auch die Wettbewerbsanalyse mit einbezogen werden.

Fazit

Bevor eine Entscheidung über einen Standort oder eine Standortverlegung getroffen wird, sollte hier, wie oben aufgeführt, eine größere Anzahl von Analysen im Umfeld der hierfür ausgesuchten Gewerbeimmobilie durchgeführt werden, um dann hier die richtige Entscheidung zu treffen.

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