Vollfinanzierung: Alles über die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, welche auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, ist eine besondere Darlehensform. Mit diesem Kredit können sich Familien bzw. Kreditnehmer/innen den Wunsch einer Immobilie ohne vorhandenes Eigenkapital erfüllen. In dem folgenden Ratgeber werden die wesentlichen Parameter und Informationen zu der Vollfinanzierung dargestellt.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei dieser Form der Finanzierung einer Immobilie wird der vollständige Kaufpreis für die Immobilie über das Darlehen finanziert. Um eine Vollfinanzierung in Anspruch nehmen zu können, sind bestimmte Voraussetzungen notwendig. Damit kann der alte Spruch „Ohne eigenes Geld kein Eigenheim“ außer Kraft gesetzt werden, denn es ist nicht zwingend erforderlich, Eigenkapital zu haben, um sich den Traum von Eigenheim erfüllen zu können.

Diese Form der Finanzierung kommt in der aktuellen Niedrigzinsphase eher zur Geltung als in Hochzinsphasen, da das Risiko in Niedrigzinsphasen für das kreditgebende Institut geringer ist. Eine Vollfinanzierung bringt auch einige Nachteile mit sich, denn diese Darlehensform ist riskanter, teurer und dauert länger. In den folgenden Kapiteln erfahren Sie alle Vorteile und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Welche Formen der Vollfinanzierung sind am Markt existent?

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird zwischen zwei Finanzierungsformen unterschieden:

100-Prozent-Finanzierung:

Bei dieser Form wird mit der Finanzierung der komplette Kaufpreis der Immobilie abgedeckt. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wird auch die Darlehenshöhe auf 250.000 Euro fixiert. Da im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie auch diverse Nebenkosten wie zum Beispiel Notargebühren oder die Grunderwerbssteuer anfallen, sind diese dann von der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer selbst zu bezahlen.

110-Prozent-Vollfinanzierung:

Bei dieser Variante sind tatsächlich alle Kosten für den Erwerb der Immobilie inklusive der Nebenkosten enthalten. Teilweise werden dann die aufkommenden Nebenkosten mit über das Hauptdarlehen oder alternativ über einer gesonderten privaten Kredit abgedeckt. Damit muss die Käuferin bzw. Käufer in dieser Konstellation keinen einzigen Euro Eigenkapital einbringen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Aufgrund des höheren Risikos in der Finanzierung für das kreditgebende Institut sind sehr hohe Anforderungen an die Auszahlung einer derartigen Finanzierung geknüpft. Um die Vollfinanzierung in Anspruch nehmen zu können, ist in jedem Fall eine tadellose Schufa mit einem sehr hohen Score-Wert erforderlich. Dies bedeutet, dass keine Altkredite mit offenen Posten vorhanden sind, bzw. generell, dass keine Eintragungen über nicht gezahlte Forderungen in der Schufa vorhanden sind.

Sofern kein Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte ein sehr hohes und gesichertes Einkommen nachgewiesen werden können. Ein unbefristeter, bzw. bei mehreren Kreditnehmer/innen, unbefristete Arbeitsverträge sind dabei die Grundvoraussetzung. Bei stark abweichenden Einkommen, bspw. bei Selbstständigen oder freiberuflich tätigen Personen, sind die Chancen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bzw. die 100 prozentige Finanzierung verhältnismäßig gering.

Unter welchen Rahmenbedingungen ist die Zustimmung eines Kreditinstitutes für die Auszahlung einer Vollfinanzierung wahrscheinlich?

Grundsätzlich gilt, dass sich die Kreditinstitute tendenziell eher auf eine 100-Prozent-Finanzierung einlassen, als auf eine wirkliche Vollfinanzierung inklusive der Kaufnebenkosten. Da sich für die Bank kein materieller Gegenwert für die Zahlung von Maklergebühren, Grunderwerbssteuern oder Notgebühren ergibt, ist die Wahrscheinlichkeit dieser Darlehensauszahlung lediglich bei einer außergewöhnlichen Bonität wahrscheinlich.
Eine zweite Hauptkomponente betrifft die Immobilie selbst. Mit einer sehr guten Lage sowie einem hervorragenden Zustand der Immobilie steigen die Chancen für eine Vollfinanzierung.

Handelt es sich um eine mit einem hohen Instandhaltungsrückstau versehende Immobilie, welche sich in einer strukturschwachen Gegend befindet, wird voraussichtlich kein Kreditinstitut eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital vollziehen. Insofern es sich bei dem Standort der Immobilie um eine sehr gute Makro- und Mikrolage handelt und das Gebäude gut erhalten ist, steigt die Wahrscheinlichkeit einer positiven Entscheidung.
Zusammenfassend steigt mit besserer Bonität von der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer die Chance auf die Auszahlung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Weiterhin ist die Objektlage und -substanz maßgeblich für die kreditgebenden Banken. Dies bedeutet die Immobilie sollte eine für ihre Lage hohe Nettomietrendite haben.

Welche Nachteile bestehen bei einer Vollfinanzierung?

Aufgrund des bereits bekannten höheren Risikos für die Banken gibt es bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital einige Nachteile gegenüber einem Darlehen mit Eigenkapital.

  • die Finanzierung ist teuer: Im Vergleich zu einer mit Eigenkapital gestützten Finanzierung sind die Kosten für die Zinsen bei gleichen Grundvoraussetzungen deutlich höher. Die Kosten für die Zinsen können je nach Kreditinstitut 100 Prozent bis 200 Prozent höher ausfallen.
  • die Finanzierung dauert lange: Vor dem Hintergrund des höheren Sollzinssatzes erfolgt die Tilgung deutlich langsamer. Da zu Beginn der Finanzierung zunächst ein sehr hoher Anteil für die Zinsen anfällt, ist der Anteil der Tilgung viel geringer im Vergleich zu einem analogen Darlehen mit Eigenkapital.
  • die Bonität muss außergewöhnlich gut sein: Um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, muss ein idealer Schufa-Score vorliegen und ein hohes sowie nachhaltiges Einkommen bei allen Kreditnehmer/innen vorhanden sein.
  • diese Darlehensform kommt nur bei bestimmten Immobilien in Frage: Die Lage des Objektes muss sehr gut sein, um einen für die Bank möglichst gesicherten hohen Wiederverkaufswert zu haben. Neben der Lage sollte auch der Zustand der Immobilie sehr gut sein!
  • das Risiko einer Überschuldung steigt: Insofern aufgrund einer ausbleibenden Rückzahlungsmöglichkeit, bspw. durch einen Jobverlust, eine Zwangsvollstreckung ansteht, ist das Risiko aufgrund der höheren Zinsen deutlich größer.

Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Auf die folgenden vier Hilfestellungen wird in den folgenden Unterkapiteln näher eingegangen:

  1. Die Absicherung einer Vollfinanzierung durch eine Versicherung.
  2. Die realistische Einschätzung des eigenen finanziellen Spielraums sowie der Tilgungshöhe.
  3. Die Unterstützung der Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit einem Bausparvertrag sowie die Schaffung einer Instandhaltungsrücklage.
  4. Die Überbrückung von finanziellen Engpässen durch eine Zwischenfinanzierung.

Lohnt sich eine Versicherung im Rahmen einer Vollfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die bestmögliche Absicherung noch wichtiger als bei anderen Finanzierungsformen. Mit dem Abschluss von Versicherungen können finanzielle Schäden und Risiken deutlich minimiert werden. Dahingehend ist der Abschluss einer Restschuld- bzw. Risikolebensversicherung empfehlenswert. Sollte einer der Ehepartner versterben oder zu einem Pflegefall werden, greift diese Versicherungsform. Da die Vollfinanzierung grundsätzlich auf hohes monatliches Einkommen voraussetzt, ist weiterhin eine Berufsunfähigkeitsversicherung sinnvoll. Entfällt, bspw. durch eine durch Erkrankung, ein Haupteinkommen greift die Berufsunfähigkeitsversicherung je nach Vertragsinhalten in vielen Fällen und senkt damit die finanziellen Risiken.

Welche Parameter sind bei der realistischen Einschätzung des finanziellen Spielraums und der Ratenhöhe zu beachten?

Die realistische Einschätzung finanzieller Spielräume bzw. der monatlichen Möglichkeiten gewinnt aufgrund des fehlenden Eigenkapitals eine noch größere Bedeutung. Die finanziellen Belastungsmöglichkeiten sollten über einen fortwährenden Zeitraum gut durchdacht und sorgfältig geplant werden. Dahingehend ist ein Monatsplan aufzustellen, um die Kosten transparent im Vorfeld planen zu können. Eine Überlegung kann ein Annuitätendarlehen sein. In dieser Konstellation sind die Höhen der Raten über den Zeitraum der Sollzinsbindung konstant. Nicht kalkulierte Preissprünge aufgrund von Zinssteigerungen sind ausgeschlossen. Zu berücksichtigen ist bei einem Annuitätendarlehen allerdings, dass die Höhe der Zinskosten gerade zu Beginn den Hauptanteil einnimmt. Mit einem Annuitäten Rechner lassen sich in der frühen Finanzierungsphase bereits die Kreditkosten bestimmen. Außerdem kann berechnet werden, wie sich das Verhältnis zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil während der Laufzeit verändert.

Die Voraussetzung von vielen Immobilienfinanzierern ist die Mindesttilgungshöhe von zwei Prozent. Damit soll das Risiko der Bank reduziert werden, um einen schnellere Tilgung zu forcieren. Aufgrund der im Resultat vergleichsweise hohen Zins- und Tilgungskosten ergibt sich eine ohne monatliche Rate. Somit ist es sehr wichtig, die richtige Bank mit dem besten Zins zu finden. Da auch kleine prozentuale Abweichungen zu hohen Mehrkosten führen können, sollte bei der Kreditauswahl exakt geprüft werden, welcher Kredit die besten Gesamtbedingungen bietet, insbesondere eine geringe Zinshöhe.

Für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer gilt es einen guten Weg zwischen schnellstmöglicher Rückzahlung und ausreichend finanziellem Spielraum während der Kreditlaufzeit zu finden. Dies kann im Resultat auch zu der Entscheidung führen, keine Vollfinanzierung in Anspruch zu nehmen.

Wie kann ein Bausparvertrag eine Vollfinanzierung unterstützen?

Aufgrund der hohen monatlichen Rate bleibt in vielen Fällen kein ausreichender Spielraum für größere Investitionen. Da bei einer Immobilie schnell Reparaturen mit hohen Kosten aufkommen können, zum Beispiel für die Heizung oder das Dach, können sich Bausparverträge lohnen.

Mit einem Bausparvertrag werden kontinuierlich Rücklagen geschaffen, um weitere Investitionen in das Gebäude realisieren zu können. Bausparverträge können grundsätzlich mit günstigen Zinsen beliehen werden. Nach der vereinbarten Ansparphase kann ein günstiger Kredit aufgenommen werden. Somit kann bspw. durch eine Sondertilgung auch ein Teil der ersten und deutlich preisintensiveren Finanzierung abgelöst werden. Neben der Möglichkeit auf notwendige Reparaturen oder Anschaffungen flexibler reagieren zu können, sorgt diese Form der Finanzierung für eine Art Rückversicherung.

Wie können finanzielle Engpässe überbrückt werden?

Da eine Baufinanzierung ohne Vollfinanzierung oftmals bei der Finanzierung eines neuen Eigenheims genutzt wird, wohnen die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer oftmals noch in dem bisherigen Haus bzw. der bisherigen Wohnung. Die bisherige Wohnimmobilie kann dadurch nicht sofort verkauft werden und dient damit auch nicht als Finanzierung für das neue Eigenheim. Wenn die vorgenannte Konstellation eintritt, kann eine Vor- bzw. Zwischenfinanzierung helfen. Somit werden kurzfristig finanzielle Möglichkeiten geschaffen, die für Entlastung sorgen.

Die Vorteile einer derartigen Finanzierung ist die Schnelligkeit und Flexibilität, da die Laufzeiten überschaubar sind. Die Zwischenfinanzierung ist eine Lösung für den Übergang und wird im Regelfall für 6 bis 24 Monate abgeschlossen. Bei einer Vorfinanzierung handelt es sich um eine nachrangige Finanzierung, wenn es bereits eine Vollfinanzierung für die Immobilie gibt. Damit erhöht sich für die Bank das Risiko, da bei einem Ausfall der Zahlungen durch die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer zunächst der erste Kredit bedient wird. Dieser steht im Grundbuch an der ersten Stelle, sodass dieser bei einer Versteigerung erstrangig bedient wird. Somit wird die Zwischen- bzw. Vorfinanzierung erst nach Begleichung sämtlicher Schulden aus der Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedient.

Diese Risiken tragen dazu bei, dass die kreditgebenden Banken deutlich höhere Zinsen verlangen. Aus den genannten Gründen sollte exakt geprüft werden, ob sich die hohen Zinsen und die damit verbundenen Rückzahlungsraten wirklich lohnen oder der Verkauf anderer Anlagen sinnvoller ist.

Die Zusammenfassung zu der Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Grundsätzlich ist der Kauf und Neubau einer Immobilie eine kostenintensive Angelegenheit, Diese hohen Kosten sind insbesondere zu Beginn bei der Anschaffung relevant, kommen jedoch auch während des Nutzungszeitraumes zur Geltung. Daher sollte die Form des Darlehens genau durchdacht werden. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, bringt jedoch auch einige Nachteile mit sich. Die folgenden Parameter sind Grundvoraussetzungen für die Auszahlung einer Vollfinanzierung:

  • ein unbefristeter Arbeitsvertrag
  • ein kontinuierliches und hohes Einkommen
  • eine Immobilie in sehr gutem Instandhaltungsgrad sowie in bestmöglicher Lage
  • eine Schufa mit hohem Score und ohne offene Forderungen.

Die folgenden langfristigen Nachteile und Risiken bestehen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

  • ein sehr hoher Zinssatz
  • deutlich höhere Raten
  • eine längere Kreditvertragslaufzeit in Verbindung mit einer längeren Verschuldung.

Im Gesamtfazit ist eine Vollfinanzierung möglich, jedoch bietet eine Darlehensaufnahme mit Eigenkapital diverse Vorteile. In jedem Fall sollte eine gründliche Überlegung vor Abschluss einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bestenfalls mit fachkundiger Beratung erfolgen. Ob mit oder ohne Eigenkapital, mit der passenden Immobilie kann man passiv Einkommen durch Immobilien generieren.

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